실거래가로 측정한 전국 연립·다세대 전세가율이 83.4%를 기록해 80% 벽을 넘었다. 시세를 기반으로 집계한 값(67.7%)보다 15.7% 포인트나 치솟은 수치다. 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 의미한다. 통상 80%를 넘기며 ‘깡통전세’ 위험이 크다고 본다.
한국부동산원은 전세사기 피해 방지를 위해 지난달부터 실거래가를 기반으로 측정한 전세가율을 제공하고 있다. 해당 월을 기준으로 최근 3개월간의 실거래 자료를 바탕으로 조사한다.
23일 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 아파트 평균 전세가율은 75.2%다. 시세 기준으로 측정했을 때(68.9%)보다 6.3% 포인트 높다. 범위를 서울로 좁히면 전세가율은 63.2%로 낮아진다. 그러나 여전히 시세 기준 측정 값(57.4%)을 훨씬 상회한다. 한국부동산원 관계자는 “실거래 기반의 전세가율은 시세 기반보다 등락이 큰 편이지만 깡통전세 위험신호를 가장 빨리 감지하는 지표로 참고할 수 있다. 전세가율이 90%를 넘으면 그만큼 전세금을 떼일 가능성도 큰 만큼 계약시 유의해야 한다”고 강조했다.
전세가율 상승폭도 가팔라지고 있다. 서울 중구는 78.6%로 전월(62.6%) 대비 16% 포인트나 치솟았다. 이어 금천구(76.6%), 관악구(73.3%), 종로구(73.2%), 강서구(73.2%) 순이었다. 침체기를 맞은 주택시장에서 매매가격이 전세가격보다 더 큰 폭으로 하락하면서 전세가율이 오르고 있다는 분석이다. 전세가격이 매매가격에 육박하거나 추월하면 세입자가 집주인으로부터 보증금을 떼일 위험도 커진다.
연립·다세대의 경우 문제는 더 심각하다. 서울의 경우 실거래 기준으로 측정한 연립·다세대 전세가율은 82.0%로 ‘깡통전세’ 위험수위인 80%를 넘겼다. 시세 기준으로 측정했을 때는 70.5%였다. 업계 관계자는 “경매에서 한 번 유찰하면 최저입찰가가 감정가의 80%로 설정된다. 전세가율이 80%를 넘는다는 건 경매로 청산절차를 밟더라도 전세금을 온전히 돌려받는 게 어려울 수 있는 상황”이라고 설명했다. 전세가율이 90%를 넘는 지역도 있다. 관악구(91.9%)와 강북구(91.2%) 등은 전세가율이 90%를 넘었다.
지방에서는 전세가격이 매매가격을 뛰어넘는 곳도 속출하고 있다. 부산 연제구(127.4%), 경북 구미(102.6%), 경기 이천(102.1%), 경기 화성(102%), 경북 포항북구(101.8%), 경기 안산 상록구(100.7%) 등은 전세가율 100%를 넘었다.
문제는 부동산 하락세가 계속될 거란 전망이 우세해 전세가율은 더 높아질 가능성이 크다는 점이다. 부동산 업계 관계자는 “전세가율이 높아지면서 임차인이 보증금을 회수하기 어려운 아파트가 급증하고 있다. 매매가는 지금도 꾸준히 떨어지고 있기 때문에 깡통전세, 역전세 사태는 앞으로 더 지속되고 심각해질 수 있다”고 말했다.
이용상 기자 sotong203@kmib.co.kr
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