다음 달 9일 대선을 앞두고 부동산시장에 긴장감이 높아지고 있다. 시장 흐름을 근본적으로 바꾸는 변곡점 내지 결정적 계기가 된다. 부동산시장 혹은 집값에 직접적 영향을 미치는 핵심 변화 요인으로 수급, 정책, 금리, 유동성, 심리 등 5가지를 꼽는다. 물론 거래량, 인구 구조, 소득, 실물경기, 주택담보대출 잔고 추이, 해외 부동산 동향, 환율도 중요한 거시적 변수로 작용한다. 우리나라는 시장 동향을 분석하고 예측함에 있어 선진국과 달리 유독 정책 변수를 중시한다. 이유는 3가지다. 부동산에 관한 국민적 관심사가 높고 정책이 시장을 좌지우지하는 데다 집값 상승에 따른 자산 양극화 내지 빈부격차에 대한 거부감이 상당하기 때문이다.
1986년 이후 35년간 부동산 통계를 보면 국내 주택경기의 변동(사이클)은 여러 가지를 시사한다. 주택가격은 5~7년 상승하면 4~6년 하락하는 사이클이 주기적으로 반복되고 있음을 발견할 수 있다. 최근 서울 등 수도권 지역 부동산 경기변동을 관찰하면 지난해까지 7년간 상승 후 올 초부터는 조정 양상을 빚고 있다. 다시 말해 2014년부터 오르기 시작한 주택경기는 현재 고점 국면을 맞고 변곡점이 임박한 상태로 분석된다. 때문에 향후 시장 흐름을 판가름할 핵심 변수는 단연 정책 기조 변화 내지 대전환 여부라고 할 수 있다. 실질적인 공급 증대 방안과 시장을 왜곡하는 과도한 규제 조치의 완화 및 개선 여부가 관건이 된다는 뜻이다. 현재로선 누가 대통령이 될지, 새 정부는 과연 어떤 정책을 펼칠지 그 구체적 방향성과 디테일을 알기란 어렵다.
과거 대선을 봐도 선거전에 내놓은 공약이 집권 후 제대로 이행된 경우는 드물었다. 예를 들면 부동산 공급 증대를 약속한 대통령은 많았으나 이를 제대로 지킨 대통령이 거의 없었다는 얘기다. 공약(公約)이 공약(空約)으로 허망하게 끝난 경우가 한두 번이던가. 문재인정부의 부동산 정책 실패가 대표적이다. 작금의 여야 대선 후보의 부동산 공약에 관심이 쏠리면서도 의문의 꼬리표가 붙는 이유다. 최소한의 검증 절차와 타당성 분석, 실천 방안이 빠진 장밋빛 공급 확대 공약은 청사진만으로는 정책 신뢰와 실행력을 담보할 수 없다는 것이 그간의 경험 법칙이다.
그런 측면에서 이번 대선은 기대 반, 우려 반이다. 분수령이 될 듯해 보이지만 지금껏 발표된 여야 유력 후보들의 부동산 정책은 단편적이고 베끼기가 너무 많다는 지적이다. 공급 물량의 획기적 증대, 재건축 재개발 활성화, 과도한 규제 조치 완화, 실수요자 위주의 세금 및 금융 완화책은 공통적이다. 차이점은 이재명 더불어민주당 후보의 경우 국토보유세, 분양가상한제, 공공이익환수, 공공임대주택, 공공주도를 주창하는 반면 윤석열 국민의힘 후보는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 감소, 민간분양주택 공급, 주택금융 활성화, 민관합동방식을 내세우고 있다는 것이다. 금리 인상, 유동성 축소, 대출 규제와 더불어 주택을 매매하는 투자심리 내지 부동산소비지수가 요동치는 현상은 또 다른 변수로 다가온다.
한 가지 분명한 팩트는 국민의힘은 시장친화적 정책을, 민주당은 시장규제 위주 정책을 각각 지향하고 있다는 사실이다. 필자는 차기 정부의 정책 변수를 제외하면 올해 주택경기는 현재 고점 국면으로 조만간 변곡점을 맞을 확률이 높다고 진단한다. 올해는 상승을 마감하고 안정 국면으로 회귀하리라 전망한다. 지난 7년 이상 장기 상승한 주택시장은 마침표를 찍고 큰 틀에서 기저적 흐름이 바뀔 개연성이 농후하다는 뜻이다.
그렇다면 실수요자의 경우 어떻게 미래를 준비하고 대응 전략을 다시 짜야 할까. 꼭 정해진 정답은 없다. 교과서적 모범답안은 있다. 시간(Time), 장소(Place), 경우(Occasion)에 맞는 소위 상황 변화(TPO)에 따른 최적화된 해법을 찾는 일이다. 수요자 맞춤형 해법을 제시한다. 3가지다.
첫째, 시기 선택으로 저점매수·고점매도 하는 전략이다. 올해는 고점매도의 적기로 판단된다. 인체에 비유하자면 현재 집값은 어깨를 넘어선 상태로, 추가 상승 여력은 제한적인 데 비해 하방 압력은 커진 상태다. 때문에 무주택자의 경우 청약으로 내집을 마련하는 방법 외에는 오를 만큼 오른 기존 주택에 눈길조차 주지 않는 게 바람직하다. 만일 뒤늦게 빚내서 집 샀더니 금리는 오르고 집값은 내리는 사태가 발생한다면? 이는 최악의 상황으로 하우스푸어로 전락하는 지름길이 될지도 모른다.
둘째, 지역 선택으로 비성장 지역에서 성장 지역으로 갈아타는 전략이다. 올해는 비성장 지역에서 성장 지역으로 갈아타기를 시도하기에 적합하다. 즉 지역경제가 정체 혹은 쇠퇴하는 지역은 탈출해 성장성이 높은 지역으로 주거생활권을 옮기는 방안이 있다. 성장 지역인지 아닌지는 어떻게 알 수 있을까. 인구, 소득, 인프라, 행정계획 등 소위 4대 성장지표를 뜯어보면 어렵지 않게 비교·판단할 수 있다. 예컨대 서울은 광화문을 중심으로 한 중·종로구, 마포·용산구와 영등포·양천구, 그리고 강남·서초·송파·강동구가 3도심권으로 대표적 성장 지역에 속한다. 물론 그 인접 지역도 유망하다.
셋째, 상품 선택으로 살기(Live) 좋고, 사기(Buy) 좋은 아파트로 자산을 교체하는 전략이다. 1주택 실수요자는 수도권을 비롯해 부산·대구·광주·대전 등 대도시의 경우 2030년까지 장기 보유하거나 주거 공간을 바꾸는 자산 교체가 유리해 보인다. 자산 교체란 지역 이동과 더불어 핵심 입지에 자리 잡은 개별 아파트로 거처를 옮기는 일이다. 문제는 핵심 입지와 투자 가치가 높은 슈퍼 아파트를 최종 선별하는 일이다. 전문지식과 경험이 필요하다.
쉬운 방법을 소개하면, 신설 역세권의 대지 지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오르는 슈퍼 아파트로 갈아타는 게 최고·최상의 자산 교체 비법이 될 수 있다. 다행히 요즘 진화하는 프롭테크(첨단기술을 접목한 부동산 서비스) 산업은 선택장애, 결정장애 문제를 해결하는 데 도움을 준다. 필자가 최근 개발한 인공지능(AI) 빅데이터 특허기술 기반의 아파트 추천 앱 ‘살집팔집’도 그중 하나다. 검색하면 1분 안에 내집이 살 집인지 팔 집인지를 금방 알려준다. 4차 산업혁명의 데이터 기술과 디지털 문명은 개개인의 주거 생활과 자산의 미래 가치를 빠르게 바꾸고 있다. 정치적 선택 못지않게 주거 생활에 있어 시기 선택, 지역 선택, 자산 선택은 몹시 중요한 인생 과제가 됐다.
한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수
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