이른바 ‘노도강’(노원구·도봉구·강북구) 등이 속한 서울 동북권 집값이 1년8개월 만에 하락으로 돌아섰다. ‘패닉바잉’(공황 구매)의 중심지였던 동북권 집값 열기가 꺾이면서 시장의 하향 안정세도 더 분명해졌다. 다만 서울 전체를 보면 온도차가 감지된다. 고가주택이 몰린 동남권의 안정세는 상대적으로 더디다. 올해도 대세 하락은 없고 시장 관망기에 양극화만 이어질 것이라는 분석이 나온다.
20일 한국부동산원에 따르면 이달 3주차에 서울 동북권 아파트 매매가격 상승률이 0.01%를 기록했다. 2020년 5월 3주차 이후 1년8개월여 만에 이 지역의 집값이 하락 전환한 것이다. 이 지역은 노도강 등을 중심으로 2020년 하반기부터 서울 외곽지역 집값을 무섭게 끌어올렸다. 특히 실수요자들이 중저가 주택을 사들여 왔다. 그러다 집값이 감당하지 못할 만큼 오르고 대출규제가 강화하자 상승세는 꺾였다.
언뜻 보면 패닉바잉 이후 계속되던 서울 부동산시장의 열기는 한풀 꺾이는 모양새다. 하지만 고가 아파트와 중저가 아파트 사이에 미묘한 격차를 보인다. 대출규제를 강화한 지난해 말부터 저가 아파트의 상승세는 완전히 꺾였다. 반면 어차피 대출을 받을 수 없는 가격대인 15억원 이상 고가 아파트는 여전히 신고가 행진을 하고 있다. 실제로 급격한 감소세를 겪는 중에도 아직 강남3구의 상승세가 이어지는 동남권(0.02%)과 용산이 버티고 있는 도심권(0.01%)은 가격 하락으로 접어드는 속도가 느리다.
이런 양극화 현상은 지난해 말부터 분명해졌다. KB리브부동산 월간 통계에 따르면 서울 아파트의 지난해 12월 5분위 배율(가격 하위 20%와 상위 20%의 격차)은 4.2로 증가하는 추세다. 5분위 배율 숫자가 클수록 집값 격차가 커진다. 서울의 5분위 배율은 강남 집값이 오르던 2019년 12월 4.8까지 올랐었다. 2020년 6월 패닉바잉을 기점으로 서울 외곽지역 상승세가 강남을 압도하면서 5분위 배율도 감소했다.
시장에선 관망세가 계속되고 있다. 신저가로 거래되는 주택이 많지 않은 한 실거래가격이 대대적으로 내리기는 어렵다. 서울시부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 아파트 매매거개량은 1013건(신고일 기준)에 불과했다. 그나마도 구로구(67건)를 제외하면 서초구(63건)와 송파구(62건), 강남구(60건)에 거래가 몰렸다. 거래절벽 속에서 지난해 내내 서울시에서 거래량이 가장 많았던 노원구는 52건으로 줄었다. 거래량에서도 얼어붙는 속도가 강남이 강북보다 더딘 것이다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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