그동안 정부가 고점론을 주장하면 집값은 1~2주 만에 보란 듯 다시 올랐다. 이런 공식은 10월 이후 전국 집값과 전셋값 상승 폭이 6주 연속 꾸준히 줄어들면서 깨졌다. 그러자 정부는 지난해 발표한 11·19부동산대책이 전세 수급을 안정시켰다고 자평했다.
하지만 부동산 업계에선 섣부른 판단이라고 비판한다. 아파트 전셋값이 오를 만큼 올라서 그 부담이 비아파트와 월세, 지방으로 연쇄이동한 현실을 외면했다는 지적이다.
한국부동산원이 18일 발표한 11월 3주차(15일 기준) 주간아파트가격 동향을 보면 전국 전셋값 변동률은 0.15%를 기록해 10월 2주차 이후 6주 연속 상승세 둔화를 보였다. 서울(0.12%→0.11%)과 경기도(0.19%→0.17%), 인천(0.23%→0.20%)에서 모두 상승 폭이 줄면서 수도권 전역(0.18%→0.16%)의 전셋값 변동률 상승세의 둔화를 이끌었다. 집값이 안정되고 있다는 정부 진단이 1~2주 만에 번번이 틀린 것으로 드러났던 과거와 달리 전셋값 안정세가 제법 꾸준히 이어진 것이다. 정부도 전세대책 효과를 긍정적으로 평가하고 있다. 1년 전인 지난해 11월 전국에 전세 주택 11만4000가구를 공급하겠다는 내용을 골자로 한 11·19부동산대책을 발표했고, 최근 목표치의 81.2%(6만1000가구)를 달성했다고 밝혔다.
그러나 시장에서는 11·19대책이 수요안정에 끼친 영향이 제한적이었다고 평가한다. 부동산 빅데이터업체 ‘아실(아파트 실거래가)’에 따르면 18일 현재 서울 아파트 전세 매물은 3만501건으로 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제)이 시행된 지난해 7월 30일(3만8427건)과 비교해 20.6%(7926건) 감소했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “서울 아파트에서 전세를 살려다가 빌라를 매입한 경우가 많았다. 정부 정책이 효과를 발휘한 게 아니라 주거용 오피스텔이나 빌라, 생활형 숙박시설 등 준주택이 수요를 떠받친 것”이라고 분석했다.
지난 1년간 전셋값 상승 추이를 보면 시장이 안정되고 있다는 분석부터 현실과 다르다. 올해 들어 11월 3주차까지 누적 전셋값 상승률을 보면 전국이 8.51%로 지난해 11월 3주차까지의 수치(5.67%)보다 높다. 각종 전세대책을 적용했는데도 올해 상승 흐름은 더 두드러진다. 특히 수도권 아파트의 전셋값 누적 상승률은 올해 9.24%로 10%에 육박했다. 전년(6.41%)과 비교해 오름 폭이 컸다. 전셋값 부담이 큰 서울의 경우 4.80% 올라서 지난해 상승 폭을 넘어섰다. 오랜 급등기를 거친 후 조정에 들어갔다고 보는 게 자연스러운 상황이다.
‘비자발적 이주’가 시장이 안정됐다는 착각을 불렀다는 분석도 나온다. 올해 전셋값 상승 폭은 수도권 외곽으로 갈수록 더 컸다. 경기도는 전셋값 누적 상승률이 올해 11월 3주차까지 10.65%로 두 자릿수에 달했고, 지난해 11월 3주차까지의 상승률(7.74%)을 크게 넘어섰다. 인천은 지난해 7.84% 올라 경기도와 상승률이 비슷했다. 그런데 올해는 무려 14.60% 올라 지난해의 두 배 수준을 찍었다. 고 원장은 “지난해에만 57만명이 서울을 떠났다는데, (주거비용에 따른) 비자발적 이주가 많았을 것”이라며 “서울 전셋값 상승률은 소폭 잡혔지만, 부담이 외곽과 지역으로 전이됐다”고 설명했다.
앞으로의 시장 전망은 낙관하기 어렵다. 새 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제) 시행과 함께 묶인 매물이 내년 7월에 쏟아져 나온다. 업계에서는 4년치 인상분이 한꺼번에 반영돼 시장이 혼란에 빠질 수 있다고 우려한다. 숫자에 매몰된 공급대책의 전환이 시급하다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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