앞으로는 동일하게 ‘분양가 상한제(분상제)’를 적용받는 곳인데도 특정 지역의 분양가가 크게 높거나 낮은 사례가 줄어들 전망이다. 들쭉날쭉한 분양가를 불러 온 주 원인인 ‘가산비’ 심사 기준이 구체화됐기 때문이다. 지방자치단체마다 자의적으로 가산비 항목을 책정하던 관행이 일정 부분 사라지면서 분양가 예측 가능성이 높아질 것으로 보인다. 가산비와 함께 분양가 산정의 잣대가 되는 ‘택지비’나 ‘기본형 건축비’ 심사 기준도 정비됐다. 합리적인 분양가 산정이 가능해질 것이라는 기대가 일고 있다.
국토교통부는 분양가 책정 방식을 정리한 ‘분상제 심사 매뉴얼’ 개정판을 마련해 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다. 택지비 평가 기준 합리화를 요청한 지자체 의견과 지역별로 분상제 심사 방식이 다른 점을 개선해달라는 업계 의견이 골고루 반영됐다. 분상제 적용 지역의 분양가 산정액 예측 가능성을 높여 업계가 수익성을 보다 쉽게 타진해 볼 수 있게 된 점이 특징이다.
이번 개정의 핵심은 설계가액을 뜻하는 가산비의 심사 기준 합리화다. 분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 더해 산출한다. 언뜻 보면 간단해 보이지만 그동안은 ‘고차 방정식’이었다. 가산비의 경우 지자체마다 재량으로 항목을 정하고 심사 방식도 천차만별이었다. 그러다보니 설계가액 대비 가산비 인정 비율이 지역별로 40~90%씩 차이를 보이는 경우가 허다했다. 업계 입장에서는 같은 비용으로 건설하는데 인정되는 가산비가 다르다 보니 사업성을 예측하기 힘들었다. 수요자 입장에서는 ‘왜 그 가격인지’ 갸우뚱하게 만든 이유로 작용했다.
국토부는 공정 별로 권장 조정률을 제시하는 방식으로 이 문제를 해결하기로 했다. 일례로 토목·건축·기계는 81.3%, 조경은 88.7% 등 권장 조정률을 명시했다. 업계가 조경에 1억원을 써냈다면 88.7% 수준인 8870만원 안팎으로 가산비를 책정하라는 식이다. 대신 지역이나 사업지별 여건 차이를 감안해 지자체 재량으로 권장 조정률의 ±10% 포인트를 조정할 수 있도록 배려했다.
분양가 산정에서 가장 큰 비용을 차지하는 택지비 심사 기준도 바꿨다. 공공택지의 경우 상가·임대 면적을 제외하고 택지비를 책정하도록 구체화했다. 택지비 이자조달 비용 역시 택지비로 산정된다. 이를 통해 공공택지의 택지비 과다 반영 우려를 근절하기로 했다. 민간택지의 경우 주변 환경 등이 가장 유사한 비교 사업지를 기준으로 택지비를 책정할 수 있도록 정비했다. 기본형 건축비의 경우 일부 지자체가 임의로 삭감하지 못하도록 국토부가 정기적으로 고시하는 통일된 기준을 적용하도록 명시했다. 지자체가 별도 고시 없이 기본형 건축비를 조정할 경우 행정지도한다는 계획이다.
전문가들은 이번 조치가 향후 개발 사업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “그동안 업계에서 기준이 모호하거나 인근 시세 등을 제대로 반영하지 못했다는 지적을 대폭 개선했다. 민간 택지 등에서의 주택 공급을 촉진하는 요인으로 작용할 수 있다”고 말했다. 다만 현 정부 임기가 불과 4개월여 남은 상황에서 나온 조치여서 현 정부 임기 내에 가시적인 효과를 보기가 쉽지 않을 것이라는 지적이 나온다.
세종=신준섭 이종선 기자 sman321@kmib.co.kr
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