신도시 투기 의혹을 받고 있는 내부자들의 최종 목표는 무엇일까. 부동산 개발업계에선 토지보상금보다는 대토(代土) 부지에 주택이나 상가 등을 올려 장기적인 개발수익을 취하는 ‘부동산 종합 투기’를 겨냥했을 것이라는 분석이 나온다. 부동산 가격을 안정시키면서 원주민의 신도시 내 정착을 돕고자 도입된 대토 보상제가 투기 수단으로 전락했다는 지적도 제기된다.
일반인은 모르는 ‘대토 보상의 세계’
국민일보가 지난 22일부터 일주일간 수도권 일대에서 접촉한 복수의 개발업계 관계자들은 “한국토지주택공사(LH) 직원, 지역 시의원 등 ‘내부자’들이 투기 수익을 극대화하려 했다면 공급받은 대토에 개발업체를 끼고 주택이나 상가 등을 지어 개발 이익을 누리려 했을 것”이라며 “내부 정보를 쥔 이들이 투기에 나서는 건 불 보듯 뻔한 일”이라고 입을 모았다.
평범한 지주 개인은 대토를 받았다고 해서 직접 개발에 나서기는 어렵다. 개발 지식이나 자금력이 부족할 뿐 아니라 대토 지주 1명에게 할당되는 대토 면적도 상업용지의 경우 6~8평 정도에 불과하기 때문이다. 따라서 대토 지주 20~40명이 조합을 구성하고 전문성을 지닌 개발업체와 함께 개발에 나서는 게 일반적이다.
이 과정에서 개입하는 이들이 PM(Project Manager)업체다. 부동산 개발 전문 변호사, 회계사 등 전문직과 부동산 업계에 오래 몸담은 전문가들로 구성되는데, 택지개발지구 현장에선 시행사·대행사·디벨로퍼 등 다양한 명칭으로 불린다. 지주의 토지보상금을 높여주는 상담·자문업부터 개발지역 내 상가나 오피스텔 등을 짓고 분양을 하는 개발사업까지 사업 영역은 광범위하다.
개발정보 쥔 내부자 조합은 ‘수익 확실’
일반적으로 개발을 주도하는 건 PM업체다. 하지만 정보력을 갖춘 일부 지주 조합의 경우 역으로 업체에 먼저 사업을 제안하거나 업체끼리 경쟁시킨 후 공동사업 방식으로 개발에 나서기도 한다.
경기도 시흥 지역에서 활동하는 PM업체 관계자 박모씨는 “(시흥시) 은행동에선 조합이 먼저 사업을 제안하는 경우가 많았다”며 “민감한 부분이지만 이번 투기 사태가 터지기 전에도 LH 등 주관사 관계자나 지역에서 잔뼈가 굵은 정치인들이 모여 땅값을 조정하는 암묵적인 연대가 있었다”고 소개했다. 박씨는 “이들이 땅값을 터무니 없이 높게 부르다가 업체 측에 공동으로 개발하자며 업체끼리 경쟁 붙이는 일도 종종 벌어졌다”고 덧붙였다.
업계 관계자들은 개발 정보를 아는 LH 전현직 등 내부자가 조합을 꾸리면 수익성이 떨어져도 계약을 따내기 위해 로비도 마다하지 않는다고 전했다. 부동산 개발에 따르는 위험이 적지 않은데, 내부자가 낀 조합과 사업을 진행하면 ‘확실한 수익’을 보장받을 수 있기 때문이다.
박씨는 “내부자가 조합을 주도하고 있다면 업체 입장에선 ‘땡큐’”라며 “일반인이야 신도시가 개발되기 전까지 어디에 뭐가 들어올지 전혀 알 수 없지만 개발 정보를 아는 LH 관계자라면 같은 상업지구라 해도 ‘알짜 구역’을 미리 알고 조합을 운영할 수 있기 때문”이라고 설명했다. 그는 이어 “만약 내부 정보를 가진 이들이 친인척이나 지인을 동원해 20여명이 필지를 쪼개 샀다면 정황상 현금 보상보다 대토 개발을 통한 수익을 기대했을 것”이라며 “수십억원 규모 대출을 일으켜 땅을 살 정도면 불 보듯 뻔한 것 아니냐. 땅값은 지금 이 순간에도 올라가고 있다”고 확신했다.
업체가 국토교통부나 LH 전직을 채용하거나, 아예 전직이 업체를 차리는 경우도 적지 않다고 한다. 시행사 경력이 있는 20년차 공인중개사 김모씨는 “국토부나 LH 출신이 퇴직 5년 이내면 대우가 다르다. 판검사를 전관예우하는 식으로 업체에서 스카우트해 간다”며 “LH 출신이 낀 조합이 LH 전직이 운영하는 시행사에 일감을 준다거나 전관과 업체 사이에 짬짜미 운영은 비일비재하다”고 귀띔했다. 김씨는 “시행사에서 일할 때 LH 직원을 숱하게 만났다”며 “보통 차명으로 나서는데, 이번처럼 걸리는 경우는 좀 특수한 것 같다. 어제오늘 일이 아니다”라고 덧붙였다.
“상가딱지 노렸을 수도”
투기 의혹을 받는 내부자들이 구체적으로 어떤 보상을 노렸는지에 대해선 업자들 사이에서도 의견이 분분하다. 개발업자 윤모씨는 “필지를 1000㎡ 이상으로 쪼개 지분을 취득한 걸로 볼 때 협의양도인택지(협택지)를 염두에 둔 것 같다. 이주자택지와 달리 거주 요건 등 자격이 필요하지도 않다”며 “협택지는 단독주택 부지만 대토로 제공되지만 수익성이 작진 않다”고 말했다.
윤씨는 “LH 직원이라도 투자 성향이 제각각 아니겠느냐. 보상금 받고 끝낼 사람, 단독주택으로 충분하다는 사람, 반드시 상업용지에 들어가겠다는 사람 등 다양할 것”이라며 “주택도 지어 놓으면 가격이 기본적으로 2배 이상 뛴다. 지가 상승분은 별개”라고 설명했다.
반면 허위 영농계획서를 제출하고 농지를 구매하는 등의 행태로 미뤄볼 때 단독주택보다 수익률이 높은 생활대책용지(상가딱지)를 고려했을 수도 있다는 분석도 나온다.
또 다른 업계 관계자 김모씨는 “개발지역 내 영업이나 농·축산업 등 생업에 종사했던 이들에겐 생계보상 차원에서 보통 1인당 6~8평의 상가 딱지가 주어지는데, 30명 정도 모여 조합을 구성하면 대략 200평 부지를 받을 수 있다”며 “상업용지는 주택용지와 비교할 때 평단가부터 보통 3배 차이가 난다. 그런 땅은 개발만 되면 수십배 뛴다”고 말했다.
소위 딱지를 노려 수익을 극대화하는 건 1기 신도시 때부터 있었던 오래된 전략이었다고 한다. 김씨는 “1기 신도시 때부터 있었던 행태인데 송도에선 어민들에게 보상해주는 어업딱지, 판교에선 양봉딱지가 유명했다. 어부도 양봉업자도 아닌 사람들이 어선이나 양봉장 갖다놓고 보상받는 것”이라며 “딱지 받고 프리미엄 붙여 팔려 했을 가능성이 높다”고 지적했다.
고양·수원=정우진 신용일 임송수 기자 uzi@kmib.co.kr
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