임대차 3법(전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세신고제)은 지난 7월 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 우선 시행된 후로 내내 논란의 대상이다. 여론은 임대차 시장이 실제로 더 불안해졌는지부터 불안의 여파가 얼마나 이어질 것인지까지 거의 모든 상황에 대해 다른 해석을 내놓으며 팽팽히 맞서고 있다.
부동산개혁을 주장하는 시민사회단체에서는 임대차 3법 일부 시행으로 전세 시장이 불안정해졌다는 진단에 동의하지 않았다. 최은영 한국도시연구소장은 “현 정부 들어 집값 상승보다 전월세는 안정돼 있다가 올해 상반기부터 전월세도 동반 상승하고 있다”며 “(계약갱신청구권제 시행으로) 계약 기간 자체가 2년에서 4년으로 늘었기 때문에 거래 건수가 제도 시행 전과 같을 수는 없다”고 말했다.
오히려 전세 시장 불안론을 주장하는 쪽에서 시장 상황을 지나치게 속단하고 있다고 지적했다. 박효주 참여연대 민생팀 간사는 “전셋값이 단적으로 임대차 3법 때문에 폭등하기는 어렵다”며 “7월 31일에 도입되고 2개월 조금 넘게 지났는데 임대차 3법 때문에 가격이 폭등하고 전세가 소멸했다고 단정하기는 어렵다”고 주장했다.
시장의 해석은 정반대다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “임대차 3법의 영향으로 전세 매물이 급감하고 기존 재계약 물건들이 4년치 임대료를 미리 인상하다 보니까 전셋값이 오르는 등 부작용이 크다”고 지적했다. 서울 아파트로 한정할 경우 전셋값은 이미 지난해 7월부터 60주 넘게 하락해 왔지만 8월 이후 매물 감소세는 유별나다는 것이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수도 “(현재 매물급감과 가격폭등에는) 임대차 3법이 가장 큰 영향을 줬다”고 단정적으로 말했다. 심 교수는 “제도를 너무 실험적으로 도입했기 때문에 매물이 급격히 줄고 가격이 폭등하는 등 혼란이 커지는 것이고 더 걱정되는 것은 이런 현상들이 장기적으로 악영향을 미칠 수 있다는 점이다”고 우려했다.
결국 임대차 3법이 전세제도를 소멸시킬 수 있다는 예상까지 나오지만, 아직은 섣부른 해석이라는 데 의견이 모였다. 심 교수는 “전세소멸까지 가려면 시간이 굉장히 오래 걸릴 것이다. 지금은 공급은 계속 줄어들 가능성이 크다”고 말했다. 박 간사도 “전세 소멸은 2016년 박근혜정부 때도 나온 이야기지만 결국 이뤄지지 않았다”며 “전세 소멸의 방향으로 가겠지만 아직은 섣부른 판단이다”고 말했다.
임대차 3법에 대한 전망이 엇갈리는 더 큰 이유는 4년 후(계약갱신청구권제에 따른 계약 만료 시점) 시장 상황을 누구도 예측할 수 없다는 점이다. 서 교수는 “임대차 시장의 혼란은 앞으로 1년 정도 지속되다가 이후 4년은 계약갱신청구권의 영향으로 안정될 것”이라면서도 “그 기간이 지나면 4년치 인상이 한꺼번에 나타날 것으로 보인다”고 지적했다.
시민사회단체에서는 보완책을 주문했다. 박 간사는 “임대인들이 신규 세입자들에게 (4년치 인상액을 미리) 올려받을 수 있는 부분들이 있어 추가로 입법이 보완될 부분이라고 보고 있다”며 “신규 임대차 계약에서도 임대료 인상 상한이 도입돼야 한다”고 말했다.
이택현 정우진 기자 alley@kmib.co.kr
GoodNews paper ⓒ 국민일보(www.kmib.co.kr), 무단전재, 수집, 재배포 및 AI학습 이용 금지
