규제 강도는 대책이 발표될 때마다 높아졌지만 새로운 변종 부동산 투기 행태는 어김없이 등장했다. 특히 지난해 12월 문재인정부의 18번째 부동산대책을 기점으로 비규제지역 부동산시장이 들썩이는 ‘풍선효과’가 반복되며 규제의 역효과마저 드러났다. 정부가 21번째 부동산대책에서 수도권 전역을 규제 사정권에 두고 금융규제도 강화하리라는 예상이 나오는 이유다. 업계는 앞으로의 부동산대책에는 투기 열풍을 잡기 위한 규제뿐 아니라 공급대책이 병행돼야 한다고 주문했다.
16일 업계에 따르면 시중엔 정부가 곧 내놓을 21번째 부동산대책과 관련한 소문이 무성하다. 접경지역을 뺀 수도권 전역과 충청 일부를 조정대상지역으로 편입하고 갭투자를 옥죄는 방안 등이 포함될 게 유력하다는 관측이 나왔다. 홍 부총리가 직접 언급한 대로 부동산 투기 목적의 법인을 규제하는 방법도 거론됐다.
정부는 최근 비규제지역 투기 열풍을 잠재우기 위해 골몰해 왔다. 지난해 12·16 부동산대책으로 다주택자와 고가 주택 보유자에 대한 규제를 강화하자 ‘마용성’(마포·용산·성동) ‘노도강’(노원·도봉·강북) ‘금관구’(금천·관악·구로) 지역의 중저가 아파트 가격이 올랐다. 시중에 풍부한 유동자금은 ‘수용성’(수원·용인·성남)에도 번졌다.
정부는 이어 19번째 부동산대책에서도 규제를 강행했다. 풍선효과로 집값이 떠오른 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕을 조정대상지역으로 지정했다. 하지만 투기 열풍도 사그라지지 않았다. 이번에는 인천과 군포, 안산 등 비교적 서울 외곽 지역에서도 집값이 부풀었다.
정부의 21번째 부동산대책은 이처럼 끊이지 않는 풍선효과의 해법 성격이 강할 것으로 보인다. 단기 공급 수단이 없는 상황에서 규제지역이 확대될 거란 예측이 나오는 이유다. 정부는 접경지역을 제외한 수도권 전역을 조정대상지역으로 지정할 가능성이 크다. 최소한 인천과 군포, 안산을 조정대상지역에 편입할 것으로 보인다.
정부 입장에서는 갭투자도 골칫거리다. 정부는 이미 수도권에 규제를 겹겹이 적용했지만 최근 들어 서울 집값도 반등을 시작했다. 지난 2월 이후 내림세를 타던 서울 집값은 5월 말부터 보합세를 보이더니 상승세로 돌아섰다. 잠실 종합운동장 리모델링과 현대자동차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC) 등 강남 개발 호재의 영향이 컸다는 평가가 나온다. 이처럼 조정대상지역으로 지정해도 확실한 호재만 예상되면 갭투자를 이용해 고가 주택을 매입할 수 있는 상황이다.
정부는 강남 일대 법인 투자자들의 동향도 예의주시하고 있다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “새 부동산 대책에 법인의 부동산 투자를 막는 안이 추가될 가능성이 크지만 그것만으로는 부족하다”며 “앞으로 부동산 가격이 상승하지 않는다는 신호를 시장에 확실히 줘야 할 것”이라고 말했다.
또 다른 문제는 정부와 시장의 숨바꼭질이 언제까지 계속되느냐다. 21번째 부동산대책이 발표돼도 시중엔 여전히 유동자금이 풍부하고 시세차익에 대한 기대감 또한 팽배하다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “규제를 억제하면 당장 시장이 몸을 사릴 수는 있지만 대기수요와 유동성 자금이 워낙 많아 그 기간이 길지는 않을 것”이라며 “규제는 단기적 처방일 뿐 규제와 공급을 병행하고 수요를 분산시켜야 한다”고 말했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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