올 하반기 서울 아파트시장이 매수·매도자간 팽팽한 줄다리기가 계속되면서 혼조세를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 보합 전환 기미가 보이는 서울에 비해 지방은 일부 지역을 제외하고 공급과잉과 경기 침체의 영향으로 하락세가 이어지면서 양극화를 넘어 지역 안팎으로 다극화 경향도 예상된다.
부동산114가 26일 발표한 ‘하반기 전망’에 따르면 하반기 부동산 시장은 대출 규제 등 9·13 대책의 영향권에서 크게 벗어나지 않을 것으로 전망됐다. 보고서는 “저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥심리가 맞물리며 서울 아파트 시장은 보합수준에서 박스권을 형성하며 상승과 하락을 반복할 것”으로 내다봤다. 더불어 입지, 가격, 면적을 비롯해 재건축 추진 여부나 교통망 확충 등 이른바 ‘재료’에 따라 아파트값이 상이한 흐름을 보이면서, 양극화를 넘어 다극화 양상으로 전개될 가능성이 높다고 봤다.
지난해 급등세를 나타냈던 수도권 아파트 매매시장은 9·13 대책 이후 상승폭이 줄면서 올해 들어 본격적인 하락세를 보였다. 보유세 인상 방침에다 다주택자에 대한 주택담보대출 금지, 양도소득세 중과 등 강력한 수요억제 정책이 효과를 발휘하며 수도권 아파트 시장은 거래 감소와 함께 가격 약세를 이어갔다. 그러나 4월 말 공시가격이 확정되고, 3기 신도시 추가 지정 발표로 시장의 불확실성이 해소되자 집값 바닥심리가 작용하면서 강남 재건축 아파트를 중심으로 반등세를 보이고 있다.
이에 대두되고 있는 ‘집값 바닥론’과 관련해 서울 부동산에 대한 추가 조정은 일단 제한적일 것으로 예상됐다. 서울은 다주택자들의 임대사업자 등록, 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김현상과 강남권을 중심으로 한 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 이미 시장에 지속 반영되고 있어서다.
반면 신도시를 포함한 경기·인천은 공급량 부담에 더해 서울에 인접한 3기 신도시 발표로 입지적 열세가 부각돼 약세 가능성이 높을 전망이다. 수도권 제외 지방 부동산 시장은 대구, 대전, 광주 등 일부 지역을 제외하고는 공급과잉 여파와 경기침체 장기화로 하락세를 면치 못할 것으로 보인다.
재건축 시장은 조합원 지위양도금지, 재건축초과이익환수, 안전진단 기준 강화, 분양가 통제 등 전방위적인 규제에도 불구하고 공급 희소성이 부각되고 소유자들의 버티기가 진행되면서 전고점 수준에서 가격을 형성할 것으로 보인다. 일반 아파트는 경기침체와 최근 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감, 대출규제로 인해 낮아진 주택 구매력 등으로 재건축 대비 상대적 하향 안정기조를 이어갈 전망이다. 특히 최근 공급물량이 많았던 2기신도시와 경기 외곽지역은 추가 하락이 불가피할 것으로 예상된다.
다만 지역과 가격, 면적별로 시세가 차별화된 움직임을 보일 가능성이 높다. 실수요가 뒷받침되는데다 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하다는 메리트가 있는 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 이하 아파트 꾸준한 강세도 이어질 전망이다. 서성권 부동산114 수석연구원은 “특히 소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규아파트에 대한 수요 쏠림이 두드러질 것”이라고 전했다.
정건희 기자 moderato@kmib.co.kr
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