이달 초 ‘로또 청약’ 돌풍을 일으켰던 북위례 힐스테이트의 ‘분양가 뻥튀기’ 논란이 불거졌다. 경제정의실천시민연합은 북위례 힐스테이트의 분양가가 45%가량 부풀려졌고, 사업을 맡은 건설업체가 2300억원이 넘는 폭리를 취했다는 의혹을 제기한다. 반면 건설업체 측은 분양가 산정방식이 워낙 촘촘해 마음대로 분양가를 올릴 수 있는 구조가 아니라고 항변한다. 분양가를 산정할 때 쓰는 항목보다 분양원가를 공개할 때 쓰는 항목이 더 세분화되면서 발생하는 ‘착시효과’일 수 있다고 주장한다. 정부는 북위례 힐스테이트의 분양가 산정 과정이 과연 적절했는지 점검하는 작업에 착수했다. 왜 분양가 뻥튀기가 제기됐고, 항변의 근거는 무엇일까.
논란을 이해하려면 북위례 힐스테이트의 분양가부터 살펴봐야 한다. 이 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡(1평)당 1830만원이다. 분양가는 크게 토지비와 건축비로 나뉘는데 각각 918만원, 912만원이 책정됐다.
경실련이 문제 삼는 부분은 건축비다. 건축비는 공사비와 간접비로 구성되는데, 간접비를 부풀려 전체 건축비를 높였다는 게 주장의 핵심이다. 실제 2010년 7월에 분양된 장지 12·13단지 분양가와 비교해 보면 공사비는 1.2배 증가했는데, 간접비는 5.9배나 늘었다. 특히 간접비 중 분양사무실 시공비, 운영비 등이 포함되는 분양시설경비에 평당 143만원이 책정됐다. 이는 지난 1월 같은 북위례 지역에서 분양한 위례 포레자이의 18만원보다 8배가량 높다. 이런 방식으로 건설업체가 더 취한 이익이 1908억원에 이른다는 게 경실련의 계산이다. 경실련은 토지비용에도 문제가 있다고 주장한다. 토지매입 이후 매입대금에 붙는 기간이자와 필요경비를 높여 413억원의 추가 이득을 봤다고 추산한다.
그러나 건설업계에선 분양가 뻥튀기가 “불가능하다”고 반박한다. 우선 분양가는 건설업체가 마음대로 정하는 게 아니다. 매년 3월과 9월에 국토교통부가 고시하는 ‘기본형 건축비’를 기준으로 건축비를 책정한다. 현재 기본형 건축비 상한액은 평당 644만5000원이다. 북위례 힐스테이트 시행사 관계자는 22일 “이미 정부가 기본형 건축비를 정해두고 있고, 층수나 평수에 따라 일부 가격이 달라질 수 있는 부분도 정부가 미리 정해둔 고시에 따라서 자동으로 책정된다”고 설명했다. 토지 매입비용과 가산비용 역시 정부가 정한 기준에 맞춰 정해진다.
두 주장의 틈은 어디에서 발생할까. 분양가를 심의할 때 쓰는 항목과 분양원가를 공개할 때 쓰는 항목이 일치하지 않는 데서 비롯된 오해라는 게 업계 설명이다. 예컨대 분양가 심의 때는 건축비로 잡히는 부가가치세 항목은 분양원가 공개 시 건축비 안에 간접비로 잡힌다. 쉽게 말해 심의 때는 여러 항목을 뭉뚱그려 총액을 결정하고, 분양원가를 공개할 때는 이를 다시 나누고 항목을 조정하다 보니 특정 항목의 비용만 늘어난 것처럼 보일 수 있다는 것이다.
정부가 지난달부터 공동주택 분양원가 공개 항목을 기존 12개에서 62개로 세분화하면서 이런 현상이 벌어질 가능성은 더 커졌다. 예를 들어 공개항목이 많지 않았을 때는 전반적인 간접비용을 공사비에 포함할 수 있었다. 하지만 공사비 공개항목만 51개로 쪼개지면서 각 항목에 정확히 들어맞지 않는 애매한 비용은 모두 간접비로 넣게 된다는 것이다. 북위례 힐스테이트는 공개항목 확대가 처음으로 적용된 단지다. 건설업계 관계자는 “공사를 시작하기도 전에 분양원가를 산정해 공개해야 하는 ‘선분양’ 구조에서는 이런 식의 논란이 계속될 수밖에 없을 것으로 보인다”고 말했다.
세종=정현수 기자 jukebox@kmib.co.kr
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