서울 아파트값 떨어지는데… ‘평당 2500만원’ 분양가 미스터리

서울 집값이 14주 연속 떨어지고 있지만 서울 아파트 분양가는 계속 오르고 있다. 왜 이렇게 집값 하락과 분양가 상승이라는 반대 현상이 동시에 나타나는 것일까. 분양가 산정 시점과 시세 하락 시점이 일치하지 않는 ‘미스매치’가 원인으로 분석된다.

17일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1월 말 기준 서울의 ㎡당 평균 분양가는 760만원이었다. 지난해 12월 ㎡당 평균 분양가(약 740만원)보다 20만원 증가했고, 전년 동월보다 97만7000원(14.75%) 올랐다. 평(3.3㎡)당 분양가로 환산하면 2500만원이 넘는다.

전국 17개 시·도 중 전월 대비 분양가가 상승한 지역은 서울 포함 9곳이었다. 권역별로는 수도권이 514만7000원으로 전월 대비 2.11% 상승했고 5대 광역시 및 세종시는 0.75%, 기타 지방은 0.30% 각각 상승했다. 규모별로는 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 평형이 0.92%, 전용면적 85㎡ 초과~102㎡ 이하 평형이 0.74% 순으로 상승했다.

현재 부동산 시장은 가격 하락이 확산되는 가운데 극심한 침체가 계속되고 있다. 지난 주말 한국감정원 발표에 따르면 서울 아파트값은 0.07% 떨어져 지난해 11월 셋째주 이후 14주 내리 하락했다. 강남구(-0.16%) 서초구(-0.15%) 양천구(-0.21%) 마포구(-0.18%) 등 강남 4구를 포함해 주요 인기 지역들의 낙폭도 점점 더 확대되는 추세다. 그럼에도 불구하고 서울 분양가는 오히려 높아졌다.

이는 지난달까지 공급된 아파트들의 분양가 산정이 지난해 9·13 대책 이전 시점에 이뤄졌기 때문에 발생하는 일종의 ‘착시’에 가깝다. HUG가 공개한 ㎡당 평균 분양가격은 공표 직전 1년 동안 분양보증서가 발급된 민간분양 사업장의 평균 분양가격을 의미한다. 특히 분양 물량에는 정부의 청약제도 개편에 따라 요건 및 가격 조정 등을 염두에 두고 공급 시점을 연기한 단지들이 대다수 포함되지 않았다. 사실상 가격 하락이 시작된 3·4분기 이전에 결정된 분양가로 볼 수 있다.

재건축·재개발의 경우에도 마찬가지다. 도시환경정비사업법에 따르면 분양가상한제 적용은 ‘최초 입주자모집공고 신청’ 시점을 기준으로 한다. 업계 관계자는 “통계상 시차가 적지 않을 것”이라며 “시장 침체가 본격화되기 전 산정된 것으로 봐야 한다”고 설명했다. 정부 대책 전까지 치솟던 시세에 맞춰 책정됐기에 실제 가격 하락이 분양가 통계에서 체감되기까지는 시간이 더 필요하다는 지적이다.

물론 이 같은 시세 변화가 분양가에 적절히 반영되기 위해선 지금 같은 조정 및 하락 국면이 당분간 지속돼야 한다. 대세 하락장에도 불구하고 강남권에서는 호가를 웃도는 거래가 이뤄지고, 일부 전매제한이 풀린 분양단지에선 수억원대 프리미엄이 붙기도 했다. 다만 서울 재건축 아파트값이 지속적으로 떨어지고 있어 시장 반등을 기대하기는 어렵다는 관측이 우세하다.

정건희 기자 moderato@kmib.co.kr

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