서울 강남 3구(서초·강남·송파)의 아파트 전세가율이 30%대로 떨어졌다. 전셋값이 매매가격의 40%가 채 안 된다는 의미다. 전셋값은 큰 변화가 없는 데 비해, 아파트값은 올해 서울시의 토지거래허가구역(토허구역) 해제 후 큰 폭으로 상승하면서다.
강남 3구에서 촉발된 집값 급등 열기가 마용성(마포·용산·성동) 등 ‘한강 벨트’ 다른 지역으로까지 번지면서 서울 평균 전세가율도 45%대로 2017년 이래 최저치를 기록했다. 매매가와 전셋값 차이가 벌어짐에 따라 갭투자는 줄어들 것으로 보이지만, 매매 우위 시장은 여전히 견고하게 유지되는 모습이다.
부동산R114가 23일 서울 25개 자치구 아파트 157만 가구(임대 제외)의 평균 가격을 표본 분석한 결과, 올해 5월 서울 서초구의 전세가율은 37.1%로 가장 낮았다. 송파와 강남이 각각 38.4%, 39.1%를 기록하며 강남 3구 모두 30%대로 내려왔다.
강남 3구의 전세가율은 올해 들어 계속해서 낮아지는 추세다. 지난 1월 대비 강남구는 2.8% 포인트(41.91→39.10%) 떨어졌고 송파구는 2.7% 포인트(41.12→38.42%), 서초구는 2.4% 포인트 하락(39.52→37.10%)했다.
이는 최근 강남 3구 아파트값이 급등한 영향이다. 강남 3구는 지난 2월 잠삼대청(송파구 잠실동·강남구 삼성동·대치동·청담동) 토허구역 해제 후 거래량 급증과 상급지 갈아타기 수요가 더해지는 등 아파트값이 크게 뛰었다. 지난 3월 24일 강남 3구 및 용산구에 토허구역 확대재지정 후 주춤하던 집값은 금리인하 및 유동성 증가 기대감, 하반기부터 본격화하는 공급부족 우려 등으로 다시 과열 양상을 보이고 있다.
토허구역으로 함께 묶인 용산구는 전세가율이 40.9%로 네 번째로 낮았고 양천구(44.2%), 영등포구(45.6%), 강동구(46.3%), 성동구(46.4%) 등도 전셋값이 매맷값의 절반에 못 미쳤다.
서울 평균 전세가율은 45.2%로 2017년 1월 이래 최저치를 기록했다. 서울 전세가율은 2017년초 70%대였지만 이후 집값 상승기를 겪으며 2018년 5월 50%대까지 내려왔고 이후 40∼50%대에서 오르내리는 중이다.
가격 상승률이 비교적 낮은 서울 외곽지역은 전세가율이 높았다. 금천구가 60.9%로 서울에서 가장 높았고 성북구와 중랑구가 59.5%, 강북구(58.3%), 관악구(57.8%)순이다.
서울의 전세가율은 더 떨어질 가능성이 크다. 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 6월 셋째 주(16일 기준) 아파트 매매수급지수는 102.8로 전세수급지수 101.5보다 높았다. 수급지수는 0~200으로 표기되는데, 기준점(100)보다 높으면 수요자가 많고, 낮으면 공급자가 많다는 의미다. 특히 강남 3구와 강동구가 포함된 동남권은 매매수급지수가 109.5로 전세수급지수(100)와 격차가 컸다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr
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