올해 하반기부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 중 ‘본 PF’의 만기가 도래하기 시작한다. 지금까지 브리지론(시행사가 토지를 매입하거나 인허가를 받기 위해 사용하는 단기 대출) 연체 사업장을 어떻게 처리해야 하나 골머리를 썩이던 금융권의 시름이 깊어질 것으로 보인다.
16일 금융권에 따르면 본 PF 만기 도래 부담은 금융권 내 약한 고리로 평가받는 캐피털업계와 저축은행권에 집중돼 있다. 그중 캐피털업계가 보유한 본 PF 규모가 더 크다. 한국신용평가 자료를 보면 지난해 9월 말 기준 캐피털업계의 부동산 PF 위험 노출액 28조6000억원 중 절반을 넘는 16조5000억원이 본 PF 몫이다.
신용 ‘A’급 이하 캐피털사의 본 PF 관련 위험이 특히 크다. 자기자본 대비 본 PF 비중을 보면 ‘AA’급 캐피털사는 0.6배, ‘A’급 이하는 0.7배 수준이다. ‘A’급 이하 캐피털사는 전체 부동산 금융 보유액 중 절반가량이 본 PF인데 이 중 58%가 대출 원금 회수 기준인 ‘엑시트(Exit) 분양률’을 달성하지 못했다. 보유한 본 PF 사업장 중 65%는 수도권 상업용 부동산이거나 지방 아파트인 데다 절반 이상이 변제 순서가 뒤인 중·후순위라 단기간 내 회수하기가 쉽지 않다.
저축은행권의 경우 본 PF 위험 노출액이 1조원 수준으로 비교적 적다. 그러나 자기자본의 절반 이상이라 안전하다고 보기는 어렵다. 이 중 66%(6730억원)가 수요가 적은 수도권 상업용 부동산이거나 지방 아파트다. 게다가 안전한 건설사나 신탁사로부터 책임 준공 확약도 받지 못해 회수에 실패할 위험이 크다는 관측이다.
캐피털업계와 저축은행권 모두 부동산 경기가 큰 폭으로 침체되고 건설업계 재무 위험이 전방위적으로 나타나는 위기 시나리오 시 막대한 손실을 보게 된다. 캐피털업계의 경우 ‘AA’급과 ‘A’급 이하를 합해 총 6조1000억원에 이르는 대손 충당금을 적립해야 한다. 지난해 말 기준 ‘AA’급 캐피털사가 쌓은 충당금은 6000억원, ‘A’급 이하는 8000억원에 불과하다.
저축은행권의 경우 은행계는 충당금 적립 전 영업이익의 166%가 잠식될 것으로 예상된다. 일부 저축은행은 대표적인 재무 건전성 지표인 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율이 금융 당국 권고 비율(11%)을 밑돌아 9%대까지 내려갈 가능성이 있다.
한 신용평가업계 관계자는 “부동산 경기 침체가 장기화할 경우 부실 PF를 처리하는 데 상당히 오랜 시간이 걸릴 것으로 보인다”고 말했다.
김진욱 기자 reality@kmib.co.kr
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