기존 아파트 세입자의 계약갱신요구권 행사로 집을 새로 매수한 사람의 이사 계획이 어그러졌다면, 잔금 지급을 미뤄도 정당하다는 취지의 대법원 판결이 나왔다. 매도인이 잔금을 받지 못했다며 매매계약 해제를 주장하는 것은 적법하지 않다는 취지다.
1일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 아파트 매수인 A씨가 매도인 B씨를 상대로 “소유권이전등기절차를 이행하고, 계약 불이행에 따른 손해를 배상하라”며 낸 소송에서 원고 패소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다.
A씨는 실거주 목적으로 2021년 1월 B씨의 아파트를 11억원에 매수하는 내용의 계약을 체결했다. 세입자 C씨의 보증금 5억원을 A씨가 승계하는 조건이었고, 실제 A씨가 B씨에게 지급하는 돈은 총 6억원(계약금 1억1000만원, 중도금 3억원, 잔금 1억9000만원)이었다.
세입자 C씨의 계약 만료일은 2021년 10월 19일이었다. C씨는 공인중개사에게 계약갱신요구권을 행사하지 않고 그해 12월 6일까지 아파트를 인도하겠다고 밝혔다. 이 내용은 중개대상물확인설명서에 적혔고, 매매계약서에 특약사항으로도 들어갔다.
A씨는 그해 4월 22일 잔금지급과 동시에 B씨로부터 아파트 소유권이전등기를 받기로 했다. 그런데 C씨는 잔금지급일 직전인 4월 19일 B씨에게 갱신요구권을 행사했다. 주택임대차보호법상 임차인은 1회에 한해 계약을 2년 연장할 수 있다.
갱신요구권→매수·매도인 분쟁으로 번져
C씨의 갱신요구권 행사는 A씨와 B씨 사이 분쟁으로 번졌다. A씨는 약속했던 12월에 아파트를 인도받을 수 없다면 매매계약 의무가 이행되지 않는 것이라고 주장했다. 반면 B씨는 잔금을 지급하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 수령하라고 통보했다. A씨는 잔금을 줄 수 없다고 했고, 결국 B씨는 5월 10일 잔금 지급 거절을 이유로 A씨에게 매매계약 해제를 통보했다.
A씨는 B씨를 상대로 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 냈다. A씨는 아파트에 거주하려고 기존 집을 매도했는데 C씨 계약이 연장되는 바람에 2년 동안 다른 곳으로 이사해 거주할 수밖에 없게 됐다고도 주장했다. 이에 따라 이사비와 거주비 등 총 4220여만원 손해를 입었다는 것이다.
1심은 B씨가 잔금 1억9000만원을 받는 대신 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했다. 법원은 소유권이전등기 절차 이행 의무와 잔금지급 의무는 동시에 이행해야 하는 관계에 있다고 판단했다. A씨는 이사 및 거주비에 따른 손해배상으로 잔금지급 채권이 상계됐다고 주장했지만 법원은 “A씨가 주장하는 4220여만원의 손해가 확정적으로 발생했다고 인정하기는 어렵다”며 받아들이지 않았다.
하지만 2심에선 B씨 승소로 판결이 뒤집혔다. 재판부는 A씨가 잔금 지급 의무를 부당하게 이행하지 않은 것이라며 B씨의 매매계약 해제가 적법하다고 판단했다. 매매계약이 정상적으로 해제됐으니 B씨가 등기 절차를 이행할 필요도 없다는 것이다.
대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 매매계약 해석상 B씨가 아파트를 현실적으로 인도할 의무가 인정된다고 판단했다. 재판부는 “C씨의 갱신요구권 행사로 B씨의 이 같은 현실인도의무 이행이 곤란할 현저한 사정 변경이 생겼다고 볼 수 있다”고 밝혔다. 이런 상황에서 당초 계약대로 A씨의 잔금 지급 의무를 먼저 이행하게 하는 것은 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다는 것이다. 재판부는 “A씨의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당한 것은 아닌지, B씨의 계약 해제권 행사에 문제는 없는지 다시 심리할 필요가 있다”고 밝혔다.
대법원 관계자는 “임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사한 경우, 매수인의 잔금 지급 의무 불이행은 정당하다고 볼 여지가 있어 이를 이유로 매도인이 매매계약을 해제하는 것은 부적법하다는 취지의 판결”이라고 설명했다.
A씨는 앞서 항소심에서 B씨의 소유권이전등기절차 이행과 함께, 계약 불이행으로 인한 손해배상도 청구했다. 파기환송심에서는 이 같은 주장 등을 종합적으로 따져 판결을 내릴 전망이다.
나성원 기자 naa@kmib.co.kr
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