부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 속에 부실 위험이 있는 사업장이 7개월 만에 45% 증가한 것으로 나타났다. 전체 사업장 중 ‘정상’ 이하 단계 사업장 비중은 3년 전 2.5%에서 올해 12.9%까지 치솟았다. PF 시장이 살얼음판을 걷고 있는 데다 분양 경기가 더딘 회복세를 보이며 보증사고 리스크가 더 확산될 것이라는 우려가 커지고 있다.
18일 국회 국토교통위원회 소속 김학용 국민의힘 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 ‘연도별·관리단계별 분양보증사업장 현황’에 따르면 전국에서 관리단계가 ‘정상’ 이하인 ‘관찰·주의·관리·경보’ 사업장 수는 지난 7월 말 기준 157곳으로 집계됐다. 지난해 말 108곳에서 7개월 만에 45.4% 증가한 것이다. 정상 이하 단계 사업장 수는 2018년 71곳, 2019년 45곳, 2020년 29곳으로 감소한 뒤 증가 전환해 2년 7개월 만에 5배 이상 불어났다.
분양보증은 사업 주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우 계약금과 중도금 등의 환급을 책임지는 것이다. 30가구 이상 아파트 등 공동주택을 선분양할 때 분양보증은 필수다. HUG는 분양보증을 발급하고 사업장을 공정부진율과 분양부진율에 따라 ‘정상·관찰·주의·관리·경보’로 구분해 관리한다.
전체 사업장 중 정상 이하 관리단계 사업장 비중은 7개월 만에 8%에서 12.9%로 4.9% 포인트 증가했다. 3년 전엔 이 비중이 2.5%에 불과했다.
분양사고 위험이 있는 시공사 수도 증가세다. 정상 이하 관리단계 업체 수는 2020년 29곳에서 2021년 63곳, 2022년 83곳, 올해 7월 91곳으로 꾸준히 늘고 있다. 정상 이하 단계에 속한 업체 비중은 무려 37.8%까지 치솟았다. 세대로 보면 분양보증이 된 67만8469세대 중 5만3641세대가 부실 위험에 노출됐다.
지난해부터 고금리 기조가 길어지면서 자금 조달 시장의 회복이 더딘 상황이 영향을 미쳤다. PF 대출은 브리지론, 본 PF, 중도금대출, 잔금대출 순서로 금융이 조달돼야 하지만 유동성 위축으로 자금이 돌지 않으며 다음 단계로 넘어가지 못하고 있는 것이다. 게다가 공사가 진행되더라도 원자재 가격 폭등으로 공사비 부담이 늘며 수익성이 급격히 악화하고 있다.
실제로 HUG 분양보증 사고는 지난 2년간 단 한 건도 발생하지 않았지만 시공사 부도에 따라 올해만 9건이 발생했다. 덕소6A, 금촌역 신일해피트리 지역주택조합사업장, 울산 온양 신일해피트리 사업장 등 3곳은 지난해 국토교통부 시공능력평가 113위에 이름을 올린 중견 건설업체 신일이 지난 5월 법정관리를 신청하며 보증사고가 발생했다. 지난 9월 회생 절차에 돌입한 대우산업개발이 짓고 있던 3곳 사업장도 보증사고 대상이 됐다.
보증사고 위험이 증가하면서 HUG의 자본잠식 우려도 나온다. 최근 전세보증금반환 사고 금액이 크게 증가하고 있는 데다 건설사 줄도산으로 분양시장에서 보증사고가 증가할 경우 영업비용 증가가 불가피하다. 정부는 지난달부터 주택도시기금법 시행령을 개정해 HUG의 보증 한도를 자기자본의 60배에서 70배로 늘렸지만 향후 보증사고 증가세를 감안하면 안심할 수 없다. 김 의원은 “재무 건전성 악화로 보증 발급이 중단되는 최악의 사태를 막기 위해서는 HUG가 경매 이외에 보유한 구상채권을 유동화하는 방안을 시급히 마련해야 한다”고 말했다.
임송수 기자 songsta@kmib.co.kr
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