부동산 시장이 얼어붙으며 주택 미분양 사례가 속출하자 윤석열 대통령이 미분양 주택 정부매입 검토를 지시했다. 정책 현실성을 따져보니 정부가 미분양 주택을 매입할 기금은 충분히 보유하고 있지만 만약 전체 미분양 주택을 사들일 경우 전체 기금 47조원 중에 27조원 이상을 쏟아부어야 하는 등 재정에 부담이 되는 상황이다. 정부가 시장에 개입해 소비자들이 구매하지 않은 ‘악성 재고’를 혈세로 처리한다는 비판도 만만치 않다.
7일 국토교통부 등에 따르면 2021년 말 기준 주택도시보증공사의 주택도시기금 잔액은 47조3770억원으로 집계됐다. 반면 한국투자증권이 내놓은 ‘정부의 미분양 주택 매입 현실화 가능성 분석’ 보고서에 따르면 분양가 시세를 고려해 산출한 전국 미분양 주택 가치는 27조3120억원으로 추산된다. 정부가 마음만 먹으면 공적자금을 투입해 미분양 주택 물량을 전부 소화하는 것이 불가능하지는 않다는 의미다. 주택도시기금은 국토교통부가 건설임대주택 매입 재원으로 사용하는 기금인데, 업계에서는 미분양 주택 매입이 현실화 된다면 이 기금이 쓰일 것이 유력하다고 보고 있다.
윤 대통령은 지난 3일 국토교통부 2023년 연두 업무보고에서 “공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해서 취약계층에게 다시 임대해주는 방안도 깊이 있게 검토하라”고 지시했다. 정부는 미분양 위험선을 6만2000호로 보고 있는데, 이미 지난해 11월 기준 전국 미분양 주택은 5만8027세대에 달한다. 부동산 업계는 미분양 주택 규모가 조만간 6만 세대 후반까지 급증할 것으로 추산한다.
정부가 주택도시기금으로 주택을 매입한다면 선택지는 두 가지가 있다. 한 가지는 미분양 주택을 일단 매입해 중소형 건설사의 자금 숨통을 틔워준 뒤 시장이 안정되면 다시 매각해 자금을 회수하는 것이다. 이 경우 주택을 대규모로 매입하는 과정에서 분양가보다 낮은 가격에 사들일 수 있고 추후 되팔면 시세차익을 거둘 가능성까지 있기에 가장 안정적인 방법으로 지목된다.
하지만 윤 대통령의 지시대로 주택을 매입해 공공임대주택 등으로 사용할 경우 기금 회복이 요원하다는 문제가 있다. 전국 미분양 주택 물량을 소화하려면 기금잔액 47조원 중에 27조원(57%) 이상을 사용해야 하기에 정부 재정에 적지 않은 부담으로 다가올 것이란 분석이다.
부동산 시장에서 팔리지 않는 ‘악성 재고’를 혈세로 매입해준다는 점도 논란일 것으로 보인다. 주택 가치 대비 분양가가 높게 책정되는 등 ‘고평가 논란’이 끊이지 않는 상황에서 정부 기금으로 미분양 매물을 사들이는 것이 적절하냐는 지적이다.
이번 정책이 시행될 경우 침체된 부동산 시장이 다시 활성화될 수 있을지에도 관심이 쏠린다. 정부가 인위적으로 미분양 물량을 소화할 경우 아파트 하방 가격을 지지하는 효과를 낼 수 있는 탓이다. 한국투자증권 강경태 연구원은 “미분양 주택 대규모 매입하는 정부 스탠스는 구축거래 및 신축 분양 시장의 하단을 지지할 수 있다”고 말했다.
다만 조 단위의 재원을 투입해야 하는 사업인 만큼 이 정책이 실행되기까지는 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 보인다. 강 연구원은 “정부 기금 계정으로 악성 재고를 대량 매입하는 만큼 세부 기준을 마련하는 데 시간이 많이 걸릴 것”이라며 “건설사들의 경우에도 단기 자금상황 반등 기회로 삼을 수 있겠으나 근본적으로 장기 회복추세를 만들긴 어렵다”고 말했다.
국토교통부 관계자는 “대통령 지시에 따라 미분양 주택을 매입해 공공임대주택 등으로 활용하는 방안을 검토하는 단계에 있다”며 “언제, 얼마만큼의 물량을 매입할 것인지 등 구체적인 계획은 나오지 않았다. 재정여건과 경제상황, 업계 자구노력 등을 고려해 결정할 예정”이라고 말했다.
김지훈 기자 germany@kmib.co.kr
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