주택 거래가 완전히 얼어붙었다. 가격 ‘바닥’이 어디쯤인지 가늠하려는 수요자는 많지만, 그 바닥이 지금은 아니라는 공감대가 크다. 인천시 연수구 송도동의 한 공인중개업소 대표는 “지난해 9월 고점과 비교하면 가격이 40%가량 줄었는데 ‘급급매’로 내놓아도 사겠다는 사람이 없다”라며 “밤늦도록 같이 집을 보러 다녀도 다음 날에 연락하면 ‘더 빠지겠죠, 전세도 더 내려가겠죠’라고만 한다”고 8일 전했다.
올해 초에만 해도 시장에서는 ‘부동산 경착륙’을 크게 우려하지 않았다. 고금리 상황이 해소되면 충격의 강도는 낮아질 것이라는 기대감이 있었다. 하지만 하반기에 들어서면서 분위기는 급격하게 바뀌었다. 매매는 물론 분양, 경매 등의 포함하는 부동산 시장 전반에서 침체 속도가 한층 빨라졌다. 시장에서는 전 정부에서 시행했던 ‘핀셋 규제’를 되돌리라고 요구하지만, 단기처방에 거란 진단이 지배적이다.
침체의 깊이도 문제지만, 속도가 더 큰 문제다. 한국부동산원에서 조사한 지난달 5주차(10월 31일 기준) 주간 아파트가격동향을 보면 인천의 매매가격은 한 주간 0.51% 내렸다. 전국 최대인 낙폭도 심각하지만, 하락세가 가파르게 진행되고 있다. 지난달 1주차에 -0.31%였던 인천의 아파트 매매가격 변동률은 매주 더 커지고 있다.
‘매매 실종’ ‘전세의 월세화’ 같은 거래절벽의 전형적 현상은 수도권에서 집중적으로 벌어지고 있다. 현장에서는 정부가 개입 시기를 놓쳤다고 지적한다. 안천 송도의 또 다른 공인중개업소 관계자는 “1년 전 5억~6억원 하던 전셋집이 지금은 3억원 중반대니, 보증금 3000만원에 150만원을 내더라도 월세로 살자는 분위기라 월세만 나가고 있다”면서 “(시장의 수요가 아직 살아있던) 지난 5월에 조정대상지역까지 완전히 해제하지 않아 시장을 살릴 기회를 놓쳤다”라고 했다.
수요 하락은 통계에 명확하게 드러난다. 부동산원에 따르면 지난달 5주차에 매매수급지수는 75.2였다. 매매수급지수가 기준점(100) 아래일 경우 팔려는 사람이 더 많음을 의미한다. 매매수급지수는 올해 1월 1주차에도 93.8로 기준점 아래였지만 이후 내내 내리막을 걷고 있다.
수도권에 미분양 아파트가 쌓이는 것도 위험 신호다. 주택도시보증공사(HUG)는 올해 3분기 서울의 민간아파트 평균 초기분양률이 92.7%라고 밝혔다. 시장에 나오는 족족 분양되던 2분기(100%)와 달리 미분양 아파트가 출현하기 시작한 것이다. 건설사 관계자는 “이렇게 금리가 오른 상황에서는 수요자들도 검증된 분양에만 몰릴 것”이라고 말했다.
전문가들은 부동산 경착륙을 막기 위해 정부에서 할 수 있는 조치는 이전 정부가 내놓았던 ‘핀셋 규제’를 되돌리는 것 정도라고 분석한다. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 “(규제지역 해제 등의 조치를 하면) 일시적 반등은 생기겠지만 대세 상승으로 이어지기에 역부족”이라면서도 “규제를 갑자기 풀었다가 부작용이 생길 수 있지만, 그냥 내버려두면 문제가 심각해질 수 있는 상황”이라고 말했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “규제지역을 해제해도 금리 때문에 실수요자가 대출을 받아서 집을 사기 힘들다. 다주택자들의 시장 내 기능을 되살리면 경착륙을 막는데 필요한 발판이 될 수 있다”라고 진단했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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