오세훈 서울시장이 추진하는 ‘상생주택’ 부지로 서울시가 KT에스테이트 소유인 KT 신금천·중랑·강서·강남지점과 노원구 중계 홈플러스 지역을 검토 중인 것으로 확인됐다. 상생주택은 민간토지를 활용한 장기전세주택으로 오 시장의 공약 사항이다.
16일 서울시의회 김종무 더불어민주당 의원에 따르면 서울시는 최근 ‘상생형 장기전세주택 공급확대 방안’을 마련하고 KT 지점 네 곳과 중계 홈플러스를 포함한 서울 시내 88곳의 민간 부지를 상생주택 대상지로 검토 중이다.
88곳 가운데 가장 많은 부지가 위치한 곳은 구로구와 노원구로 각 13곳이다. 뒤이어 영등포·강북구(각 7곳), 강남·송파구(각 6곳), 양천·성북구(각 5곳), 서초·강서·성동구(각 4곳) 등 순이다. 민간 버스차고지가 16만8555㎡로 가장 많고 나대지·임시주차장 6만1798㎡, 자동차운전학원 4만3492㎡ 등으로 구성됐다. 이와 함께 민간 사업자가 개발계획을 세울 때 사전 협의로 공공기여 수준을 정하는 사전협상용 부지도 36만1215㎡가 검토되고 있다.
상생주택은 도심 곳곳에 방치된 민간 토지를 서울시가 직접 임차해 장기전세주택을 공급하는 개념이다. 토지임차 방식은 다시 공공이 민간토지를 임차하는 방식의 민간토지 임차형, 민간이 토지를 현물 출자하고 공공이 사업비를 출자해 공공 법인을 설립하는 ‘공동출자형’ 방식으로 나뉜다.
이같은 토지임차 방식으로 2026년까지 공급할 수 있는 물량은 사업인가 기준으로 3120호 수준에 그치는 것으로 추산됐다. 토지임차 방식의 물량에 한계가 나타나자 서울시는 민간주택 매입 등 그 밖의 수단을 총동원했다. 그 결과 2026년까지 토지임차 방식과 민간주택 매입, 사전협상, 민자사업 등을 합해 상생주택 2만9228호를 공급할 수 있을 것으로 내다보고 있다.
다만 서울시가 검토 중인 토지 대부분이 도시계획시설 부지라는 점에서 특혜 시비가 일어날 수 있다는 우려가 나온다. 도시계획시설은 관련법에 따라 원칙적으로 개발이 불가능하다. 예외 조항이 있지만 실제 적용된 사례도 극소수에 불과하다. 서울시 관계자는 “아무래도 (도시계획시설은) 용도에 맞게 지정돼 개발 용도로 쓰기에는 어렵다. 다른 용도로 쓰려면 더 많은 사안을 검토해야 한다”고 말했다.
용도변경이 성사되더라도 토지주에게 돌아가는 막대한 금전적 이익도 부담이다. 예를 들어 서울시는 3414억원에 달하는 성동구 성수동 삼표레미콘 공장 부지 매입을 위해 서울숲 주차장 부지를 자연녹지에서 준주거지역으로 용도지역 변경 후 매각할 예정이다. 감정평가 결과 해당 부지의 가치는 자연녹지 상태에서 331억원인데, 제3종 일반주거지로 변경 시 2630억원, 준주거지로 변경 시 4472억원에 달할 것으로 평가됐다. 20년 뒤 장기전세 임대가 종료됐을 때 민간토지주가 계약을 종료할 경우 10배에 달하는 이익을 얻게 되는 셈이다. 또 이 경우 서울시는 건물을 팔고 사업을 종료하거나, 오른 가격으로 해당 부지를 매입해야 해 시 재정에 부담이 될 수밖에 없다.
임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 “20년 뒤에 세입자가 쫓겨나는 상황이 올 수 있다”며 “사업 추진 과정에서 (여러) 조건을 붙이지 않으면 상당히 나중에 문제가 될 소지가 있다”고 지적했다. 김 의원은 “서울시는 신규 주택이라고 하지만 대다수는 기존 임대주택 공급 방식을 변형한 것에 불과하다”며 “이것도 대다수 부지가 도시계획시설이라는 점 등을 고려하면 특혜 논란이 나올 수 있다”고 비판했다.
이에 대해 서울시는 “시는 도시계획시설 변경 등으로 인한 개발이익 환수 기준이 마련되어있어서 특혜 시비는 있을 수 없다”며 “논의 중인 사안으로 공모를 통해 선정할 계획이며, 특정 대상지를 한정하여 검토하고 있지는 않다”고 말했다.
김이현 기자 2hyun@kmib.co.kr
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