오세훈 서울시장이 당선되면서 그동안 보유세를 회피하기 위해 매물을 내놨던 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다. 다주택자들은 지난해까지 정부 압박에도 불구하고 주택 처분을 망설였다. 그러다 최근 집값 과열 분위기가 다소 식으면서 매물을 내놓기 시작했다. 집값 상승으로 거둘 이익으로 세 부담을 상쇄하기 어려워졌다고 계산한 것이다. 오 시장이 공시가격 동결과 재건축 규제 완화를 관철하면 다주택자를 둘러싼 시장 환경이 지난해처럼 ‘버티기’에 유리한 모습으로 되돌아갈 수 있다는 지적이 나온다.
14일 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 4만7702건으로 지난달 14일(4만4715건)에 비해 6.6% 증가했다. 지난달 16일 올해 공시지가가 공개되면서 다주택자들의 보유세 회피 매물 출회가 본격화해 매물이 늘었다는 분석이 나온다. 부동산 업계는 이달 말이면 매물 출회가 최고조에 달할 것으로 예상한다.
하지만 매물이 늘어도 거래량은 여전히 바닥이다. 지난 2월 서울 아파트 거래량은 3857건으로 지난해 12월(7520건)의 절반 수준이다. 집계가 아직 끝나지 않은 3월 거래량(2991건)도 많지 않을 것으로 보인다. 지난해 연말 법인세 회피 매물이 쏟아지자 개인이 이를 남김없이 사들였던 것과는 대조적인 상황이다. 집값이 이미 너무 오른 데다 정부 공급대책의 효과를 가늠하기 어려워 섣불리 매수에 나서지 않는 상황이다.
문제는 시장이 눈치싸움을 하는 가운데 시장 질서의 커다란 변수가 생겼다는 것이다. 우선 세 부담이 생각보다 작을 수 있다. 오 시장이 당선된 후 서울시와 서초구, 제주도 등은 최근 정부 공시가 현실화 방침에 제동을 걸고 나섰다. 공시가 조정이 관철돼 다주택자 세금부담이 가벼워질 수 있다는 지적이 나온다. 여기에 오 시장이 공언한 대로 2~3개월 내 재건축 규제가 완화하면 6월 이후 다시 한 번 집값 상승 시기가 찾아올 수 있다.
집값 상승에 대한 기대감이 세 부담을 넘어서면 다주택자 매물 출회가 뚝 끊길 수도 있다. 실제로 지난해에도 6월을 앞두고 세금 회피 매물이 쏟아질 것으로 예상됐다. 정부가 2019년 12월 발표한 12·16부동산대책에서 종부세가 강화되고 양도세가 중과되자 4월 말까지 다주택자들이 주택을 내놓으리라는 예상이 많았다. 하지만 실제로는 매물 출회가 제한적이었다. 집값이 끝없이 오르는 상황에서 세금부담 때문에 집을 내놓겠다는 집주인들은 적었다.
전세난도 변곡점을 맞이할 수 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 전셋값 변동률은 지난 1월 0.13%에서 2월에 0.07%로 오름폭이 줄더니 지난달에는 0.04%를 기록했다. 강남구와 송파구 등의 전셋값은 이달 들어 마이너스대로 돌아서기도 했다. 하지만 재건축 규제가 사업이 활성화하면 강남 등을 중심으로 전세 수요가 급격히 늘 수 있다. 강남을 중심으로 한 전셋값 상승이 서울 외곽, 경기도, 인천 등으로 확산하는 최악의 사태를 맞이할 수도 있다.
공시가 인상 기준을 검토하고 재건축 규제를 완화할 필요성은 있지만, 다주택자를 중심으로 한 시장 심리를 세심하게 들여다보는 게 우선이라는 지적이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “다주택자 매물이 좀 나오면 가격이 내릴 판이었는데, 결과적으로 집값이 다시 오를 수 있는 분위기가 만들어졌다”라며 “재건축을 활성화하지 말라는 뜻이 아니라, 지금 당장 강남 재건축 밀어붙이는 게 옳은 것인가 판단하고 중장기적 안목이 필요하다는 뜻이다”라고 지적했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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