정부가 2·4대책에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 주도의 주택 공급 방안을 내놓으면서 LH 같은 주택 공기업들의 역할이 커졌다. 그동안 신규 택지 개발과 임대주택 건설을 주로 해왔지만, 정부의 기조에 따라 재개발·재건축 등 정비사업에도 시행사로 나서게 됐다.
주택 관련 전문성을 가진 LH가 정부의 정책적 지원을 등에 업고 나서는 만큼 공공 주도의 정비사업에 참여하는 지역에서는 일정 부분 성과를 낼 것이라는 기대가 있는 반면, 정비사업에 뚜렷한 경험이 없는 LH가 잘 해낼지 의구심을 갖는 목소리도 나온다.
대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 8일 “재개발·재건축은 일반 택지 개발과 달리 전문적인 지식뿐 아니라 갈등을 조정하는 등 경험이 필요한데 과연 LH가 그런 조건을 갖췄는지는 의문”이라고 꼬집었다. 정부는 공공 주도의 정비사업 방침을 밝히면서 조합원 과반수 요청으로 공공 직접시행 정비사업을 추진하면 조합원 총회나 관리처분인가 절차 생략 등을 통해 사업 기간을 대폭 단축하겠다고 공언했다. 용적률이나 재건축초과이익 부담금 면제 등의 인센티브도 약속했다.
하지만 시장에서는 시공사 선정이나 주택의 품질 문제 등 재개발·재건축 과정에서 갈등이 불거지는 일이 비일비재한 것을 고려하면 정부 계획대로 공급 계획이 순조롭게 이뤄질지 미지수라는 우려가 나온다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “정부 방안은 한마디로 ‘아무 담보물 없이 재산을 공공에 넘기면 공공이 알아서 잘 만들어주겠다’는 건데 과연 사람들이 이를 신뢰할지 모르겠다”며 “공급이 되더라도 주택의 품질을 둘러싼 논란이 이어질 수 있다”고 말했다.
다만 고종완 한국자산관리연구원장은 “일단 구성원 3분의 2 이상 동의를 거쳐 공공 정비사업에 참여키로 한 곳에서는 다른 지역보다는 시행사, 시공사를 둘러싼 갈등과 경쟁이 덜할 것”이라고 전망했다. LH 측은 “재건축과 달리 재개발에 대해서는 나름대로 노하우가 있다. 성남 구시가지 등 현재까지 전국 11개 지구에서 재개발 사업을 완료했거나 추진 중”이라고 밝혔다.
LH의 재무 부담 역시 간과할 수 없는 요인이다. 지난해 기준 LH의 부채는 131조8538억원이다. LH는 지난해 10월 정부에 제출한 중장기 재무관리계획에서 “지난 6년간 지속적 부채 감축으로 신규 투자 여력을 확보했지만 향후 정부 정책 사업 이행을 위한 투자 집중으로 재무부담 증가가 불가피하다”고 밝혔다.
이 계획에는 최근 정부가 발표한 전국 83만6000가구 주택 추가 공급 방안이 반영되지 않았다. 정부는 신규 택지 개발을 통해 26만3000가구의 주택을 추가 공급하겠다고 밝혔다. 신규 택지를 개발하려면 해당 토지주에게 토지 보상을 해줘야 한다. 입주 물량이 17만8000가구인 3기 신도시만 해도 토지보상금이 최대 50조원에 달할 것이라는 전망이 나온다. 공시가격 현실화로 토지 가격이 오르면서 LH의 택지개발에 드는 비용도 늘어날 수밖에 없다. 이 경우 자연히 정비사업에 많은 돈을 쓰기 어렵다. 정부는 LH의 재무 부담 가중과 관련해 “공급대책에 따라 신규 공급될 주택의 70~80%는 분양주택이기 때문에 분양수익으로 추후 보전할 수 있다”고 했다.
세종=이종선 기자, 이택현 기자 remember@kmib.co.kr
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