LH·SH 중심 ‘도심공공주택 복합사업’
‘공공 직접시행 정비사업’ 핵심
재초환 제외 등 인센티브
투기 수요 억제책도 포함
30·40 위한 일반분양 확대
“조합원 포함 숫자 부풀리기”
정부가 서울과 전국 주요 대도시의 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 공공 주도 재개발·재건축 사업을 본격 추진한다. 공공 주도 전제하에 재건축초과이익환수제, 실거주 의무 면제와 용적률, 도시규제 완화 등 인센티브를 제공한다. 도심 접근성이 좋은 지역에 신규 공공택지를 조성하는 방안까지 합쳐 2025년까지 전국에 총 83만6000가구, 서울에만 32만 가구의 주택을 공급한다는 계획이다.
하지만 정부가 밝힌 목표치의 3분의 1인 신규택지 조성지역은 아직 확정되지 않았다. 정부가 주택 공급 의지만 강조해 ‘숫자 부풀리기’에 급급했다는 비판이 나오는 이유다. 또 공공 주도의 재건축·재개발에 실제 정비업계 호응이 뜨거울지도 지켜봐야 한다는 의견이 많다.
역세권 개발도, 재개발·재건축도 전부 다 공공 주도
정부는 4일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관과 변창흠 국토교통부 장관 주재 관계부처 합동 브리핑을 열고 ‘대도시권 획기적 확대방안’을 발표했다. 문재인정부 출범 후 26번째이자 변 장관 취임 이후 첫 부동산 대책이다. ‘공공주도 3080+’라는 별칭처럼 이날 대책은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 역세권·저층 주거지·준공업지역 개발은 물론 그동안 재개발·재건축 사업이 진척되지 않은 지역에 직접 시행사로 나서는 방안이 핵심이다.
정부는 우선 역세권·저층 주거지·준공업지역 개발을 ‘도심 공공주택 복합사업’이라고 지칭했다. 토지주·민간기업·지자체 등이 LH나 SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하고 지구지정 1년 내 토지주의 3분의 2가 동의하면 사업이 추진된다. 역세권은 용적률을 최대 700%까지 허용해 주거시설·업무·상업시설까지 포함한 ‘주거상업고밀지구’로, 준공업지역은 주거단지와 스타트업 육성공간 등이 담긴 ‘주거산업융합지구’로 개발한다. 저층 주거지에 대해서도 채광과 높이 기준 등 도시규제를 완화하고 생활사회간접시설(SOC) 복합 개발 등 거주환경을 개선한다. 역세권과 준공업지역의 5000㎡ 미만 소규모 입지에는 소규모 재개발 사업도 지원한다.
그동안 추진해온 공공 재개발·재건축과 별개로 LH나 SH가 직접 시행사로 참여하는 정비사업도 도입된다. 조합이 구성된 곳에서는 조합원 과반 동의만 거쳐 신청할 수 있고, 1년 이내에 3분의 2만 동의하면 사업이 확정된다.
시장 참여를 유도하기 위한 인센티브도 들어갔다. 공공 직접 시행 정비사업의 경우 용도지역 1단계 종 상향이나 법적 상한 용적률의 120% 적용 등 인센티브는 물론 재건축초과이익 부담금을 부과하지 않고 실거주 2년 의무도 적용하지 않는다. 기부채납 비율도 재건축은 9%, 재개발은 15% 이내로 제한된다.
대신 개발에 따른 투기수요를 억제하기 위해 이날 이후 사업 구역 내 부동산을 매입한 사람에게는 상가나 주택에 대한 우선공급권을 주지 않는다. 우선공급권도 1가구에 1주택만 허용된다. 우선공급권을 받지 못하면 개발이 이뤄져도 주택 가격만큼의 현금만 돌려받는다. 개발 대상 지역에 대한 토지거래허가구역 지정과 가격·거래량 점검도 강화키로 했다.
확충한 주택을 실수요자에게 공급하기 위해 전체 공급 물량의 70~80%는 공공임대가 아닌 분양주택으로 공급한다. 특히 지난해 ‘패닉 바잉’의 상당수를 차지한 30·40대의 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 전용면적 85㎡ 이하 공공분양에 대해서는 현재 15%인 일반분양을 50%로 확대하고, 추첨제를 도입한다. 분양가 9억원 초과 고가주택은 입주자의 소득 요건을 따지지 않는다.
다만 시장에서는 정부 계획대로 공급이 잘 이뤄질지 미지수라는 분석이 많다. 서진형 경인여대 교수는 “정비사업은 보상이나 수용 등 난제가 얽혀 있는데 정부가 제시한 2025년까지 주택 공급이 실제 잘 이뤄질지 의문”이라고 꼬집었다.
숫자 부풀리기 논란
정부가 공급 신호를 준다는 미명하에 지나치게 숫자 부풀리기에만 급급했다는 지적도 제기된다. 정부가 밝힌 공급 계획은 서울만 해도 32만 가구로 분당신도시(9만7600가구)의 3배를 넘는 규모다. 홍 부총리는 이에 대해 “서울시 전체 재고의 10%로 ‘공급 쇼크’라 할 것”이라고 치켜세웠다. 변 장관도 “역대 정부 최대의 공급계획”이라고 자화자찬했다.
그러나 최황수 건국대 교수는 “정부가 정비사업의 입주 물량에 대해 기존 조합원과 주민까지 포함해 숫자 장난만 하고 있다”며 “공급 대책이라기보다는 공급 제도기반 대책이 정확한 표현”이라고 지적했다. 주택 순증효과로 보기 어려운 기존 조합원 가구까지 포함해 정부가 주택 공급 예상치를 부풀리고 있다는 얘기다.
세종=이종선 기자, 이택현 기자 remember@kmib.co.kr
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