올 한해 서울 강북 아파트 매매가격 상승률이 12년 만에 강남 상승률을 넘어선 것으로 나타났다. 서울 내 저가 아파트와 고가 아파트의 가격 차이도 현저하게 줄었다. 정부가 강남 부동산 시장과 투기 세력을 겨눠 계속 대책을 내놨지만 ‘풍선효과’라는 부작용만 키웠던 셈이다. 경기도 김포와 부산을 규제한 11·19 부동산대책도 현재로서는 같은 부작용을 피해 가지 못하고 있다.
3일 한국감정원이 발표한 11월 다섯째 주(30일 기준) 전국 주택가격동향 조사에 따르면 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.24%를 기록해 전주(0.23%)의 상승세를 이어갔다. 수도권(0.15%→0.16%)과 서울(0.02%→0.03%) 등 대부분 지역의 상승세가 여전히 높았다. 5대 광역시(0.44%)를 중심으로 한 지방(0.31%)의 상승세도 꾸준했다.
특히 경기도 파주(1.38%), 울산(0.83%) 등 11·19 부동산 대책에서 조정대상지역으로 편입된 지역의 집값 상승세가 두드러졌다. 서울에서도 동대문(0.04%), 노원(0.04%), 강서(0.04%), 관악(0.04%) 등 외곽 지역의 변동률이 높았다. 다만 강남(0.04%), 송파(0.03%), 서초(0.03%)도 지난주부터 상승 폭을 확대해가며 서울은 매매가격이 전방위적으로 확대하는 모양새다.
10월 한때 안정세를 탔던 매매가격이 날뛰기 시작한 것은 최악의 전세난 때문이라는 해석이 많다. 전국 전세가격지수 변동률은 0.29%로 전주 수준을 유지했고 서울도 0.15%로 꾸준히 높았는데, 매매가격 상승 폭이 주춤했던 시기에도 꾸준히 고상승세를 이어가며 매매가격에 상승 압박을 가했다.
전세난으로 불씨가 붙은 사태에서 지역적 호재로 경기도 김포와 부산의 매매가격이 날뛰었다. 정부가 이를 규제하자 파주, 울산, 창원 등으로 수요가 몰렸다. 정부의 규제가 발표될 때마다 대체 수요지가 주목받는 풍선효과가 여지없이 반복된 것이다. 이런 현상은 올해 내내 반복되고 있다.
특히 서울 강북 지역은 강남 규제로 인한 풍선효과와 경기도를 규제하면서 생긴 상대적 수혜를 동시에 입었다. 강남 규제를 피해 강북, 경기도로 차례로 이동했던 수요자들이 수도권 규제가 상향 평준화되면서 비교적 여건이 좋은 강북으로 몰렸다. 서울 강북의 강세는 지난 6월 이후 굳어졌다.
그 결과 풍선효과가 여러 번 몰아쳤던 강북 아파트값 상승률이 2008년 이후 처음으로 강남을 제쳤다. KB국민은행 부동산 리브온 월간 KB주택가격동향에 따르면 올해 1∼11월 서울 한강 이북 14개 구 아파트값의 평균 상승률은 12.79%로 한강 이남 11개 구 평균 상승률(10.56%)보다 높았다.
이런 경향은 5분위 배율 상승으로도 나타났다. 양지영R&C연구소에 따르면 지난달 서울 아파트값 5분위 배율은 4.0으로 2015년 12월 이후 최저치를 기록했다. 5분위 배율이란 상위 20%(5분위) 아파트값의 평균 가격을 하위 20%(1분위) 아파트값의 평균 가격으로 나눈 값이다. 강북 지역에 집중된 서울 중저가 아파트 매매가격 상승이 5분위 배율을 낮췄다는 해석이 나온다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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