작년부터 전세난 조짐
자가거주 줄고 전월세 비율 증가
임대차법·실거주 규제까지 ‘도화선’ 전세난 번져
김현미 국토교통부 장관은 지난 9일 국회에서 최근 전세난과 관련해 “임대차 3법 때문이라고 말하기 어렵다”고 밝혔다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하게 되면 임대 공급 물량도 줄지만, 기존 집에 사는 사람이 계속 거주하기 때문에 임대 수요도 준다는 점을 이유로 들었다. 김 장관 설명은 맞는 걸까.
국민일보가 11일 정부의 관련 통계와 전문가 의견을 종합해보면 계약갱신청구권 행사로 임대 수요가 준다는 김 장관의 설명은 반(半)만 맞는 얘기다. 김 장관 말처럼 본래 임대차 계약 만료로 이사를 해야 했던 가구 중 계약갱신청구권을 쓴 가구 수만큼 임대차 공급이 줄고, 수요가 주는 건 사실이다.
하지만 김 장관 설명에 빠진 게 있다. 임대차 수요·공급이 고정된 게 아니라는 점이다. 양지영 R&C 연구소장은 “임대차 시장은 가구분할, 결혼 등에 따라 신규 수요가 생길 수 있고, 자녀 성장 등에 따라 이동 수요도 생길 수 있다”고 말했다. 공급 역시 주택 공급 확대와 주거이동 등에 따라 증가할 수 있다.
임대차 수급에 영향을 주는 각종 요인을 정부 통계로 분석해 보면 적어도 지난해부터 전세난의 조짐이 있었다. 통계청 인구주택총조사 자료에 따르면 지난해 서울의 가구 수는 404만4000가구로 1년 전보다 6만2000가구 증가했다. 하지만 주택 수는 295만4000채로 전년보다 6만채 증가에 그쳤다. 이미 가구 수가 주택 수보다 높은 상황에서 주택 수 증가 폭보다 가구 수 증가 폭이 큰 것이다.
또 국토부의 주거실태조사 자료에 따르면 지난해 서울에서 자가 거주하는 가구는 42.7%로 2018년 43.3%보다 오히려 줄었다. 반면 전세 거주 가구는 26.0%로, 월세 거주 가구는 24.8%로 전년보다 각각 0.3%, 0.2% 포인트씩 증가했다. 전체 주택 공급은 늘었지만, 임대차 수요가 오히려 가파르게 늘었다는 얘기다. 이런 상황에서 임대 공급을 줄이는 임대차 3법과 재건축 등 각종 실거주 규제를 밀어붙인 것이 결과적으로 최근 상황과 같은 전세난을 불러왔다고 해석할 수 있다.
계약갱신청구로 임대차 수요가 줄었다는 김 장관 발언은 그동안 전세난이 세대분할 영향이라고 했던 정세균 국무총리나 노영민 청와대 비서실장의 발언과도 결이 다르다는 지적이 나온다. 최근과 같은 매매가 고공행진 속에서 세대분할이 이뤄지면 주택 매매 수요보다는 임대차 수요가 증가하게 마련이다. 이런 이유로 정 총리 등이 ‘세대분할론’을 꺼내 들었는데 정작 국토부 장관은 ‘수요 자체가 늘지 않았다’고 주장한 것이다. 임대차법 개정 영향을 빼고 전세난을 설명하려다 보니 스텝이 꼬인 셈이다.
최황수 건국대 부동산학과 교수는 “결국 전세난이란 게 100% 임대차법 때문이라고만 할 수 없고, 저금리, 임대차법, 세대분할 등 여러 요인이 복합 작용한 결과인데 정부가 ‘임대차법 영향이 아니다’고만 주장하다 보니 불필요한 논란만 키웠다”고 지적했다.
세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr
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