정부가 2030년까지 아파트 등 공동주택 공시가격을 시세의 90%까지 올리기로 했다. 국민 세 부담을 일부 완화하기 위해 내년부터 3년 동안 공시가격 6억원 이하 1주택자에 대한 재산세율을 0.05% 인하한다. 공시가격 반영률 인상 계획은 내년 산정부터 적용된다.
국토교통부와 행정안전부는 3일 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’과 함께 주택 재산세 부담 완화 방안을 발표했다. 정부는 “서민 주거 안정과 1주택 실수요자 보호 등을 고려해 감면 대상과 인하 폭을 이같이 정했다”고 밝혔다.
올해 기준 공시가격의 반영률은 토지 65.5%(표준지 기준), 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준이다. 정부는 이를 매년 3%포인트씩 반영률을 높이면서 90% 수준까지 끌어올릴 계획이다.
다만 부동산의 종류와 주택가격에 따라 90%가 반영되는 기간은 다르게 적용키로 했다. 공동주택 10년, 단독주택 15년, 토지 8년 등이다. 15억원 이상 아파트는 2025년 90%까지 오르지만, 9억원 미만 공동주택은 이보다 5년 늦은 2030년 90%가 반영된다.
시세 9억원 미만의 주택은 개별 부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려해 초기 3년간(2021∼2023년) 균형을 먼저 맞춘다. 이후 연간 약 3%포인트씩 높여간다. 2020년 기준 시세 9억원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준이다. 이를 2023년까지 70%, 2030년까지 90%까지 올린다는 목표다.
평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 일단 확보하고 2035년까지 90%로 올리게 된다. 시세 9억원 이상 주택은 당장 내년부터 연간 약 3%포인트씩 반영한다.
정부는 공시가격 현실화 기조에 따라 세 부담이 커지는 것을 막기 위한 방안도 내놨다. 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 인하한다. 공시가격 6억원 이하로 결정하고, 세율은 과세표준 구간별로 0.05%포인트씩 낮추기로 했다. 이에 따라 공시가 6억원 이하 주택을 보유한 1주택자는 한해에 최대 18만원의 재산세를 감면받게 된다.
다음은 정부의 부동산 공시가격 현실화 계획 및 주택 재산세 부담 완화 방안을 일문일답 형식으로 정리했다.
- 경제가 어려운 상황에서 공시가격 현실화를 추진하는 이유는?
“공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이다. 하지만 50~70% 수준의 낮은 현실화율, 유형별‧가격대별 현실화율 격차 등으로 인한 불형평‧불균형 등 문제 누적됐다. 경제가 어려울수록 서민‧취약계층 등에 대한 합리적 지원과 복지혜택이 중요하고, 형펑성과 공정성에 대한 사회적 관심이 높아지는 만큼, 공시가격 현실화를 더 이상 늦출 수 없다. 현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화방안도 마련한 만큼 현실화로 인한 서민 부담은 최소화 예정이다.”
- 현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는?
“부동산의 적정가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영할 필요가 있다. 하지만 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려했다. 시세산정의 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상오차를 감안해 목표치를 90%로 보수적으로 설정했다.”
- 현실화 기간을 10~15년으로 설정한 이유는 무엇인가.
“공시가격이 적정가격을 반영토록 하고, 불형평성‧불균형성을 조기 해소하기 위해서는 현실화를 빠르게 완료하는 것이 바람직하다. 그러나 공시가격은 재산세‧종부세 등 세제, 농지부담금, 건강보험료 및 복지수급, 장학금 수혜 등 자산가치 기준 등으로 활용되고 있다. 관련된 제도가 60여개인 점을 고려해 점진적으로 현실화하면서 관련 제도를 운영하고 보완할 필요가 있다고 판단했다. 과거 단기 내 공시가격 또는 과세표준 현실화를 추진했지만 논란 속에 완료되지 못한 경험도 고려했다.”
- 대상을 공시가격 6억원 이하 1주택자로 한정하고 세율 인하 폭을 0.05%포인트로 정한 이유는.
“정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙 하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 기준으로 설정했다. 전체 주택 1873만호 중 공시가격 6억원 이하 주택은 95.5%인 1789만호이며, 서울 주택을 기준으로 했을 때 310만호 중 공시가격 6억원 이하 주택은 80.0%인 247만호이다. 세율 인하 폭은 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안했다.”
- 재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1주택의 기준은.
“같은 보유세인 종합부동산세(종부세)의 1세대 1주택 기준을 참고하되, 보편과세인 재산세 특성을 고려한 것이다. 종부세에서의 1세대는 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소나 거소에 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대로 본다. 구체적인 기준은 지방세법 시행령에 담을 예정이다.”
- 공시가격별 세율 인하 효과 사례를 알려달라.
“공시가격 현실화계획에 따라 매년 현실화율이 제고되지만 시세 변동은 없다는 전제 하에 분석해보면 올해 공시가격이 1억6500만원인 강원 춘천 A아파트의 경우 3년간 재산세가 연평균 5만287원 감면된다. 공시가격이 4억원인 서울 종로 B아파트는 3년간 재산세 연평균 9만9610원이 감면되는 효과를 볼 수 있다.”
- 재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유와 2023년 이후의 계획은.
“통상 조세 특례(감면)는 3년을 주기로 재검토하고 있다. 3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동과 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안해 재검토할 계획이다.”
- 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은 어떻게 예상하나.
“이번 재산세 부담 완화방안은 1주택 실수요자 보호 및 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 충분히 고려하되, 지방재정에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공시가격 현실화에 따른 지방세수 증가분과 종부세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려해 세율 인하 폭을 정했다. 3년간 운영 후 다시 검토할 계획이다.”
“공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이다. 하지만 50~70% 수준의 낮은 현실화율, 유형별‧가격대별 현실화율 격차 등으로 인한 불형평‧불균형 등 문제 누적됐다. 경제가 어려울수록 서민‧취약계층 등에 대한 합리적 지원과 복지혜택이 중요하고, 형펑성과 공정성에 대한 사회적 관심이 높아지는 만큼, 공시가격 현실화를 더 이상 늦출 수 없다. 현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화방안도 마련한 만큼 현실화로 인한 서민 부담은 최소화 예정이다.”
- 현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는?
“부동산의 적정가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영할 필요가 있다. 하지만 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려했다. 시세산정의 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상오차를 감안해 목표치를 90%로 보수적으로 설정했다.”
- 현실화 기간을 10~15년으로 설정한 이유는 무엇인가.
“공시가격이 적정가격을 반영토록 하고, 불형평성‧불균형성을 조기 해소하기 위해서는 현실화를 빠르게 완료하는 것이 바람직하다. 그러나 공시가격은 재산세‧종부세 등 세제, 농지부담금, 건강보험료 및 복지수급, 장학금 수혜 등 자산가치 기준 등으로 활용되고 있다. 관련된 제도가 60여개인 점을 고려해 점진적으로 현실화하면서 관련 제도를 운영하고 보완할 필요가 있다고 판단했다. 과거 단기 내 공시가격 또는 과세표준 현실화를 추진했지만 논란 속에 완료되지 못한 경험도 고려했다.”
- 대상을 공시가격 6억원 이하 1주택자로 한정하고 세율 인하 폭을 0.05%포인트로 정한 이유는.
“정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙 하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 기준으로 설정했다. 전체 주택 1873만호 중 공시가격 6억원 이하 주택은 95.5%인 1789만호이며, 서울 주택을 기준으로 했을 때 310만호 중 공시가격 6억원 이하 주택은 80.0%인 247만호이다. 세율 인하 폭은 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안했다.”
- 재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1주택의 기준은.
“같은 보유세인 종합부동산세(종부세)의 1세대 1주택 기준을 참고하되, 보편과세인 재산세 특성을 고려한 것이다. 종부세에서의 1세대는 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소나 거소에 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대로 본다. 구체적인 기준은 지방세법 시행령에 담을 예정이다.”
- 공시가격별 세율 인하 효과 사례를 알려달라.
“공시가격 현실화계획에 따라 매년 현실화율이 제고되지만 시세 변동은 없다는 전제 하에 분석해보면 올해 공시가격이 1억6500만원인 강원 춘천 A아파트의 경우 3년간 재산세가 연평균 5만287원 감면된다. 공시가격이 4억원인 서울 종로 B아파트는 3년간 재산세 연평균 9만9610원이 감면되는 효과를 볼 수 있다.”
- 재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유와 2023년 이후의 계획은.
“통상 조세 특례(감면)는 3년을 주기로 재검토하고 있다. 3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동과 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안해 재검토할 계획이다.”
- 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은 어떻게 예상하나.
“이번 재산세 부담 완화방안은 1주택 실수요자 보호 및 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 충분히 고려하되, 지방재정에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공시가격 현실화에 따른 지방세수 증가분과 종부세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려해 세율 인하 폭을 정했다. 3년간 운영 후 다시 검토할 계획이다.”
전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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