상가 겸용주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크면 전체를 주택으로 본다. 반면 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 본다. 따라서 겸용주택을 보유하고 있는 1세대 1주택의 경우 주택 부분이 조금이라도 크냐, 작거나 같으냐에 따라 양도세를 비과세 받거나 못 받게 된다.
주택의 연면적과 주택 외의 연면적이 같거나 비슷한 경우 절세할 수 있는 방안을 국세청 ‘세금절약 가이드’를 통해 알아본다.
상가에 딸린 방이 있는 경우
세무 실무에서는 상가로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분을 주택으로 인정하지 않는다. 하지만 조세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 상가 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있다. 따라서 상가에 딸린 방이 있는 경우엔 거주사실확인서 등 서류를 준비해 주택으로 사용하였음을 입증하여야 한다.
지하실의 경우
지하실은 실지로 사용하는 용도에 따라 주택과 주택 외로 구분한다. 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외 연면적의 비율로 안분하여 계산한다. 지하실의 일부 또는 전부를 주거용으로 사용한 경우도 이를 적극적으로 입증하여야 한다.
계단의 경우
계단도 실지 용도에 따라 주택 부분과 주택 외 부분으로 구분한다. 용도가 불분명한 경우에는 다른 시설물처럼 주택의 연면적과 주택 외 연면적의 비율로 안분계산한다.
하지만 주택의 연면적과 주택 외 상가 등의 면적이 같거나 비슷한 경우 계단의 위치·용도에 특별히 관심을 기울여야 한다. 상가 부분에 위치한 계단도 주택으로 인정받을 수 있기 때문이다.
예를 들어 1층이 상가이고 2층은 주택인 겸용주택에 2층으로 올라가는 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 면적 중 계단 부분은 주택으로 본다. 3·4층 주택으로 올라가기 위한 주택 전용계단이 2층 상가 부분에 설치된 경우에도 2층 중 계단 면적은 주택으로 볼 수 있다.
주택 부분이 조금이라도 더 큰 겸용주택은 주택 전부에 대하여 양도세 비과세가 적용될 수 있다. 작은 면적 차이로 거액의 세금을 절감하거나 부담해야 할 수도 있다.
김태희 선임기자 thkim@kmib.co.kr
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