국세청이 17일 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)와 홈택스 시스템(www.hometax.go.kr)에 ‘부동산 3법 등 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금’(이하 주택세금 100문 100답) 자료를 게재했다.
소득세법, 종합부동산세법, 법인세법, 지방세법, 민간임대주택에 관한 특별법 개정 사항과 납세자·세무대리인이 궁금하게 여기는 주택 세금 규정을 문답 풀이 식으로 해석해 놓은 것이다. 최근 국회를 통과한 부동산 세금 3법 관련 설명도 담았다.
국세청은 “최근 개정된 주택 관련 세법에 국민의 관심이 많이 증가해 국민이 정책을 올바르게 이해하고 궁금증을 간편하게 해소할 수 있도록 도움자료를 마련했다”고 설명했다.
다음은 세금별 주요 문답 내용을 정리한 것이다.
양도소득세
-현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택 수에 포함하는가.
“현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고, 내년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다.”
-1세대 1주택자가 2021년 4월 2일에 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하나.
“2주택에 해당하나 현재 조합원 입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용토록 시행령에 규정할 예정이다. 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용된다.”
-2년 미만 보유주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하나.
“내년 6월 1일 이후 양도분부터 적용한다.”
-비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은 어떻게 되는가.
“분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부와 관계없이 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율을 적용한다. 내년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 이상 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70% 세율을 적용하겠다고 발표했기 때문이다.”
-1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도세 부담은 어떻게 달라지나.
“내년 6월 1일 이후 양도분부터는 양도차익이 5억원일 경우 1년 미만 보유 시 지금보다 세 부담이 1억4925만원 늘어나 총 3억4825만원의 양도세를 내야 한다. 2년 미만 보유 시에는 세 부담이 지금보다 1억2490만원 늘어나 총 2억9850만원의 양도세를 내야 한다.”
-조정대상지역에 있는 종전 주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고 다시 그날부터 3년 내 종전 주택을 양도할 경우 2주택 중과세율이 적용되나.
“종전 주택을 취득한 경우 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다.”
-1주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편 명의로 취득하고, 2018년 9월 14일 이후 배우자에게 증여해 완공된 이후, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우는 중과세율을 적용하나.
“1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018년 9월 13일 이전에 취득 계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다. 단 2018년 9월 13일 이전에 취득계약을 하고 계약금을 지급했는지 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단한다.”
-2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 2021년 1월 1일 이후 양도(과세)하고 남은 최종 1주택을 양도할 경우 최종 1주택의 비과세 요건 적용 시 보유 기간은 언제부터 계산하나.
“비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유 기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산한다.”
-일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도해 비과세 적용을 받은 뒤 신규주택을 취득해 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 최종 1주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 보유 기간은 언제부터 계산하나.
“처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유 기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산한다.”
-주택 한 채를 부부 공동명의로 임대 등록한 경우 장기보유 특별공제 50% 특례를 받을 수 있나.
“공동 임대사업자의 경우 개별 사업자가 1채 미만의 주택을 임대하더라도 요건을 충족하면 장기보유 특별공제 50%를 적용받을 수 있다.”
종합부동산세
-부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택 수 판정은?
“종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보고 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자다.”
-3주택을 보유한 상태(모두 비조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은?
“합산배제 주택은 세율 산정 시 주택 수에 포함되지 않으므로 비조정대상지역 2주택 소유자로 봐 일반세율을 적용한다.”
-법인은 주택을 6억원 이하 보유한 경우에도 종부세가 과세되나.
“법인에 대해 주택분 종부세 공제액(6억원)이 폐지됐으므로 주택을 보유한 가액 전체에 대해 기본적으로 종부세 납세의무가 있다.”
-2021년 주택분 종부세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세 부담 상한이 적용되나.
“3% 또는 6% 단일 종부세율을 적용받는 법인은 2021년부터 주택분 종부세 계산 시 세 부담 상한이 적용되지 않는다.”
-법인의 경우 2021년부터는 토지분 종부세 계산 시에도 세 부담 상한이 미적용되나.
“법인 소유 토지에 대한 종부세 계산 시에는 토지분 종부세 부담 상한이 적용된다.”
-종부세합산배제를 적용받기 위한 장기임대주택의 임대의무기간은 몇 년인가.
“최소 10년이다. 종부세합산배제 대상인 장기임대주택의 임대의무기간이 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장됐다.”
-임대의무기간 내 임대사업자 등록을 신청 말소할 경우 합산배제로 경감받은 종합부동산세를 다시 내야 하나.
“아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택의 경우 임대의무기간 내 임차인의 동의를 받아 임대사업등록을 말소하면 앞서 합산배제로 경감받은 종부세는 추징되지 않는다. 아파트 이외의 장기매입임대주택의 경우 의무기간을 충족하기 전에 임대사업자 등록을 자진 말소하면 앞서 합산배제로 경감받은 종부세가 추징된다.”
주택임대소득
-미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지.
“주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하나 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않는다. 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않으며, 기혼자도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채라면 과세대상이 아니다. 다만 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있다면 소득세가 부과되며, 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세 대상이다.”
-부부 합산 4주택을 소유하고 있지만 3채는 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고(1채는 기준시가가 3억원), 4주택 모두 보증금만 받아도 임대소득세가 부과되나.
“내년 귀속분까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하)은 간주임대료 과세 대상을 판단할 때 주택 수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 부과되지 않는다. 다만 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상이다.”
-이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유해도 과세하나.
“2주택 소유 기간에 월세 임대수입은 소득세를 과세한다.”
-오피스텔을 임대해도 주택임대소득 과세대상인가.
“오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하면 주택임대소득으로, 주거용이 아니라면 상가임대소득으로 과세한다.”
-주택임대소득 과세대상인지 판단할 때 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지.
“주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산해 판단한다.”
-2명이 공동으로 주택을 소유(지분 50:50)할 때 각각의 주택 수는(2명 모두 다른 주택이 없는 경우).
“공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다. 다만 최대 지분 보유자들이 그들 중 1인을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정했다면 그 1인의 소유 주택으로 계산한다.”
취득세
-조정대상지역에 1주택을 소유한 상태에서 비(非)조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득할 때 세율은 어떻게 되나.
“기존 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 취득할 때 주택 가격에 따라 1∼3% 취득세율이 적용된다. 3억원 주택은 1%다. 만약 비조정대상지역에 1주택을 소유한 상태로 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득할 때에는 8%가 적용된다.”
-주거용 오피스텔을 취득할 때에도 취득세가 중과되나.
“오피스텔을 취득할 당시에는 해당 물건이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장의 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.”
-취득세 산정 시 1세대의 범위는.
“주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 뜻한다. 단 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 세대를 분리해 거주해도 1세대로 간주한다.”
-미혼인 30세 미만 자녀가 취업해 소득이 있어도 부모의 세대원에 포함되나.
“자녀 소득이 국민기초생활 보장법에 따른 중위소득(올해 1인가구 월 175만원)의 40% 이상으로서 분가한 경우 부모와 별도 세대로 판단한다. 단 미성년자(만 18세 이하)는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함된다.”
-부부가 공동으로 소유하는 경우 주택 수 계산방식은.
“세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다. 다만 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정한다.”
-상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은.
“상속 개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 산정하지 않는다. 따라서 상속 개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도 추가 취득 주택은 1주택 세율(1∼3%)이 적용된다.”
-분양권 및 입주권도 취득세가 중과되나.
“분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니다. 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다.”
전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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