‘혐오를 파괴한다’ 호텔같은 임대아파트, 평생 사실래요?[이슈&탐사]

“공공임대주택을 중산층까지 포함해 누구나 살고 싶은 ‘질 좋은 평생주택’으로 확장하겠습니다.” (문재인 대통령, 지난 10일 청와대 수석·보좌관 회의에서)

중산층이 살 수 있는 공공임대주택. 부동산이 온 국민의 최우선 관심사가 된 시대에 문 대통령은 공공임대주택의 확장을 이야기했다. 공공임대는 저소득층 노인, 장애인과 같은 취약계층의 거주공간으로 여겨지는 공간이다. 대통령이 제안한 ‘중산층까지 살 수 있는 질 좋은 평생주택’은 공공임대의 패러다임 전환을 의미한다.

공공임대의 개념 확장은 사실 문 대통령 발언 이전부터 시작됐다. 이재명 경기도지사는 지난달 무주택자라면 누구나 거주할 수 있는 ‘기본주택’을 제안했다. 3기 신도시의 역세권 등 지역에 30년 이상 장기거주가 가능한 경기도형 기본주택을 전체 물량의 50% 이상으로 짓겠다고 했다. 기본주택 모델에서는 소득, 자산, 나이 등 입주 자격 제한이 사라져 중산층도 거주할 수 있다.


중산층을 위한 공공임대주택은 어떤 모습일까. 경기도는 지난해 ‘경기도형 중산층 임대주택 시범사업 모델’을 발표했다. 최근 제안한 기본주택 모델과 다소 차이가 있을 수 있지만 미래 중산층 임대주택의 모습을 엿볼 수 있다.

우선 교통이 편리하고 생활 편의시설을 갖춘 입지에 들어서는 것이 특징이다. 기존 임대주택은 상대적으로 저렴한 부지를 찾기 위해 지하철이나 주변 인프라가 부족한 곳에 지어지는 경우가 많았다. 새로 지어지는 경기도형 중산층 임대주택은 광교신도시처럼 매력을 느낄 만한 지역에 들어선다.

‘닭장’에서도 탈피한다. 세대수를 늘리기 위해 좁은 면적으로 공급됐던 기존 임대주택과 달리 중산층 임대주택은 84㎡, 74㎡ 면적으로 지어진다. 입지 좋은 중형 아파트에서 주변 시세 90% 수준의 보증금 및 월세를 내고 20년 동안 안정적으로 살 수 있게 된다.


일부 중산층 임대아파트에서는 고급 아파트에서만 가능했던 ‘호텔식 주거 서비스’도 등장할 것으로 보인다. 아침에 일어나 집 앞에 놓인 따뜻한 조식을 먹을 수 있다. 제휴 업체가 세탁하고 다림질까지 해준 옷을 꺼내 입고 출근 준비를 하는 것도 가능하다. 일주일에 한 차례 청소 서비스도 신청할 수 있다. 차를 두고 가는 날에는 관리인이 대신 세차를 해 준다. 단지 내 커뮤니티 센터에서는 ‘육아템(아이 용품)’을 빌릴 수도 있다. 경기도는 임대주택의 부정적 이미지를 지우고 ‘누구나 살고 싶은 집’으로 만들기 위해 고급화 실험에 나선다는 계획이다.

실험 대상이 될 첫 공간은 광교신도시 내 옛 법원 부지에 지어지는 ‘중산층 임대주택’ 549세대다. 소득수준에 상관없이 20년 이상 임대 자격을 얻을 수 있다. 고소득자여도 ‘무주택자’ 자격을 유지하면 임대주택에 입주할 수 있다. 이곳 109㎡(33평)의 임대료는 보증금 2억5000만원에 월 67만원, 보증금 1억원에 월 123만원 등으로 책정될 예정이다. GH는 “보증금과 월세를 다양하게 선택할 수 있게 할 예정”이라고 말했다.

경기도와 경기주택도시공사(GH)는 처음에는 이 부지에 분양을 통해 집을 매각하는 공공분양 임대주택을 지을 예정이었다. 하지만 계획을 바꿔 직접 장기 임대주택으로 운영하기로 했다. 민간과 GH가 출자한 임대주택리츠에 해당 부지를 매각해 주택을 짓고 임대 주택을 운영하는 방식이다. 민간 참여를 통해 주택 품질의 고급화를 꾀하면서도 GH가 지분을 유지해 공공성을 확보한다는 취지다.

경기도가 최근 제안한 기본주택은 중산층 임대주택 모델에 공공성을 더한 것이다. GH가 지은 주택을 민간 임대나 분양 전환을 하지 않고 직접 공공이 장기 임대하는 방식이다. 무주택자라면 누구나 입주 가능하고 30년 이상 살 수 있다. 임대료는 임대주택용지 조성원가를 3.3㎡당 2000만원으로 가정하고 동일 평형 1000세대 단지를 기준으로 할 때 1인 가구(전용 26㎡, 공급면적 13평) 월 28만3000원, 2인 가구(전용 44㎡, 공급 20평) 월 39만7000원으로 예상된다. 3인 가구(전용 59㎡, 공급 25평)는 월 48만5000원, 4인 가구(전용 74㎡, 공급 30평) 월 57만3000원의 임대료로 거주가 가능하다. GH는 “시세의 50~60%로 임대료를 설계하고 있다”고 말했다.

중산층을 위한 임대주택 공급이 처음 거론된 것은 아니다. 대표적 중산층 공공주택 사례는 ‘분양전환 임대주택’이다. 특정한 의무기간 동안 임대가 끝나면 판매되는 주택이다. 목돈 마련이 어려운 가구를 위해 시세보다 저렴하게 임대료를 받는다. 분양가도 시세보다 낮다. 그래도 공공임대주택치고는 임대료가 높은 편이어서 일정 수준의 소득과 자산을 충족하고 청약저축에 가입한 무주택세대주가 대상이었다. 하지만 공공 영역에 있던 주택이 민간 영역으로 넘어가면서 국가가 제공하는 공공임대주택이 많이 늘어나지 못하는 문제가 발생했다. 민간으로 넘어간 임대주택은 부동산 가격 상승과 투기에 일조한다는 비판도 나왔다.


좀 더 본격적인 중산층 공공임대주택 공급은 2007년 오세훈 전 서울시장 시절 추진됐다. 서울시와 서울주택공사(SH)는 중산층과 실수요 무주택자를 대상으로 한 장기전세 제도인 ‘시프트’(SHift)를 도입했다. 소유가 아닌 주거로 주택 개념을 변화시킨다는 뜻을 담았다. 주변 전세 시세 80% 이하 가격에 최장 20년까지 거주할 수 있어 거주자 만족도가 높았다. 공공임대 이미지를 개선했다는 평가도 받는다. 하지만 2년 단위 계약에 인상률이 연 5%로 제한돼 사업자인 SH의 재정 부담이 컸다. SH는 시프트로 1조원 내외 손실을 보았다.

박근혜정부는 2015년 중산층 주거 안정을 위해 기업형 공공임대주택인 ‘뉴스테이’를 도입했다. 임대료 상승률을 연 5%로 제한하고 최소 8년간 거주를 보장해 중산층의 주거 부담을 줄이겠다고 했다. 중산층을 위한 질 좋은 임대주택을 보급해 소유보다 거주를 중시하는 인식을 확산시키겠다는 목적이었다. 하지만 서민용 공공임대주택 건설에 쓰여야 할 공공택지와 도시주택기금 등이 민간 기업에 혜택으로 돌아가는 것 아니냐는 비판이 나왔다. 유주택자에게 대거 공급되면서 특혜 논란도 있었다. 문재인정부는 뉴스테이를 공공성을 강화한 ‘공공지원민간임대주택’으로 개편했다.



박근혜정부는 청년과 신혼부부, 사회초년생을 대상으로 한 ‘행복주택’도 도입했다. 중산층을 대상으로 한 것은 아니었지만 기존의 국민임대·영구임대주택과 다른 모습이었다. 취재팀이 지난 10일 방문한 서울 서대문구 가좌행복주택이 그중 하나다. 가좌행복주택은 대학생 특화단지로 2017년 2월부터 입주를 시작했다. 전체 362가구 중 대학생·사회초년생·신혼부부가 약 80%를 차지한다. 고령자와 주거급여수급자 등이 72가구로 약 20%다. 행복주택 바로 앞에 경의·중앙선 가좌역 2번 출구가 있고 4번 출구 인근 버스정류장에는 20개 넘는 노선버스가 선다.

박순옥(76)씨는 행복주택 길 건너편에 있는 아파트에서 40년 넘게 살고 있다. 그는 행복주택 입주 전 인근 주민 아파트들의 우려가 쓸데없는 것이었다고 말했다. 박씨는 “깨끗하고 좋아”라며 “(집값이) 왜 떨어져. 여기 사는 젊은 사람들이 아침에 직장 가고 저녁에 들어와서 잠자고. 언제 어디서 뭐 나쁜 일 할 게 있겠어?”라고 말했다. 인근 M부동산 관계자 손모(70)씨는 “행복주택 지어서 좋다는 사람은 없지만 굳이 나빠진 것도 없다”고 말했다.

가좌행복주택 내에는 피트니스센터와 국공립 어린이집, 편의점 등 여러 편의시설이 갖춰져 있었다. 행복주택과 연결된 가좌역 철로 위에는 인공데크가 설치돼 입주민들이 반려견과 산책하는 모습을 쉽게 볼 수 있다. 주민커뮤니티 공간으로 마련된 4층에는 카페와 서대문구 사회적경제마을센터가 입주해있다. 입주민의 만족도도 높은 편이다. 2017년에 입주한 A씨(66)는 “지나가면서 돌아다녀 보니까 학생들이 있으니까 마음이 편했다”며 “교통도 편리하고 정말 조용하고 관리가 잘 돼 있다”고 말했다.

한국토지주택공사(LH)가 올 초 펴낸 ‘LH 공공임대주택 이미지 개선 방안 연구’ 보고서에는 행복주택에 대한 인근 주민들의 긍정적인 평가가 나온다. 젊은 층이 유입되고 공공 편의시설과 상가시설이 공급되며 신축 등의 깔끔한 외관디자인으로 지역사회가 활성화되면서 시민들의 태도가 바뀐 것이다. 가좌동 행복주택 인근에 거주하는 50대 여성은 “가게, 카페가 생기면서 자영업자들이 청년 일자리 창출도 한 것 같다. 동네가 좀 더 젊어지니까 지역발전에도 도움이 되지 않을까 생각이 들었다”라고 말했다. 또 다른 인근 주민 40대 여성은 “가좌동은 오래된 데가 좀 있었는데 새 건물이 들어서니까 아무래도 좀 더 깔끔해 보인다”고 말했다.



문 대통령과 경기도가 소유보다 주거에 방점을 둔 중산층 공공임대주택을 제시했지만 아직 성공 모델은 없다. 고급화한 공공임대주택이 중산층 수요를 얼마나 흡수할 수 있을지도 불투명하다.

부동산 정책 전문가들은 일단 공공주택을 중산층까지 확대하는 일에 긍정적이다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “왜 중산층까지 퍼 주냐는 식으로 접근할 게 아니라 다양한 계층이 모여 살 수 있도록 동네를 바꾸는 ‘공공임대주택 패러다임의 전환’으로 이해해야 한다”고 말했다. 이어 “시장에서 전세가 줄어드는 추세이므로 좋은 공공주택을 공급하면 원하는 계층이 생길 것”이라고 말했다. 고길곤 서울대 행정대학원 교수도 “공급 대상을 점차 확대하겠다는 것은 바람직하다”며 “주택을 잘 짓고 관련 문화 혜택을 주면 사람들의 인식도 바뀔 것”이라고 말했다.

다만 지속가능한 중산층 공공임대주택 사업을 위해서는 수익성이 보장돼야 한다. 고 교수는 “중산층으로 확대하려면 적절한 비용을 부담하게 해야 한다”며 “그렇게 얻은 수익으로 다음 세대나 다른 사람들에게 또 다른 집을 공급해야 한다”고 말했다.

문제는 적정한 임대가격이 어느 정도냐다. 품질과 서비스가 좋으면 임대료가 올라갈 수밖에 없다. 경기도가 ‘중산층 임대주택’에서 제시한 월 123만원(보증금이 1억원일 경우)의 임대료는 중산층에게 상당한 부담으로 작용할 수 있다. 경기도 의회가 중산층 임대주택에 관해 논의했을 때 이필근 도 의원은 “관리비까지 약 120만원을 내야 하는데 과연 이게 중산층이 감당할 수 있는 규모가 맞느냐”고 질의했다. 이헌욱 GH사장은 “주변 집값 시세가 올라가고 있는 상황에서 장기적 주거안정을 고려했을 때 충분히 시장성이 있다”고 주장했다.

임재만 교수는 중산층 공공임대 정책이 성공하려면 정부의 적극적인 재정 투입이 필요하다고 말했다. 그는 “주택도시기금에서 낮은 금리로 (임대료를) 빌려준다든지 공공 보유 택지를 이용해 임대료를 낮게 방법을 고려할 수 있다”고 말했다.

중산층 임대주택 비중이 지나치게 높아질 경우에 대한 걱정도 나온다. 저소득층 노인과 장애인 등을 위한 장기 공공임대주택은 여전히 부족한 상황이다. 경기도형 중산층 임대주택 사업은 도의회 반발에 부딪히며 난항을 겪었다. 지난해 10월 16일 처음 상정된 중산층 임대주택 안건은 네 차례 부결돼 올해 2월에야 도의회 도시환경위원회 문턱을 넘었다. 공공분양에서 임대로 전환한 방식은 수익이 줄어들어 취약계층을 위한 주거복지 예산이 오히려 줄어든다는 지적이 일면서다.

이원호 한국도시연구소 책임연구원은 “한국은 장기 공공임대주택 재고가 5% 내외일 정도로 물량이 굉장히 희소하다”며 “중산층 임대주택을 공급하더라도 저소득층 배분 물량이 축소되지 않도록 기존 공공임대주택도 충분히 공급해야 한다”고 말했다.

[공공임대 정책 탐구]
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권기석 김유나 권중혁 방극렬 기자 keys@kmib.co.kr

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