임대차3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 31일부터 시행됐다. 세입자는 전세계약이 만료되기 6개월~1개월 전 집주인에게 계약 갱신(2년)을 요구할 수 있다. 집주인은 본인이 해당 주택에서 거주할 예정과 같은 특별한 경우가 아니면 전세 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다. 계약 갱신 시 임대료도 직전 임대료의 105%까지만 올릴 수 있다. 세입자의 동의 없이 월세로 전환할 수도 없다.
세입자, 집주인들이 헷갈릴 만한 임대차2법 내용과 부동산 시장에서 우려하는 부작용을 문답 형식으로 정리했다.
Q 세입자가 계약갱신을 요구할 수 있는 기간은?
A 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구할 수 있다. 다만 오는 12월 10일 이후 체결된 계약은 6개월 전부터 2개월 전에 청구해야 한다.
예를 들어 계약 만료일이 11월 15일이라면 늦어도 한 달 전인 10월 15일까지는 계약갱신을 요구해야 한다. 그러나 12월 20일에 계약이 만료된다면 두 달 전인 10월 20일까지 갱신을 요구할 수 있다.
Q 갱신요구권은 몇 회 부여되나?
A 1회(2년) 보장된다. 주의할 점은 집주인이 갱신 여부에 대해 별다른 말이 없어 ‘묵시적 갱신’이 이뤄진 경우엔 갱신요구권 행사 횟수에 포함되지 않는다는 점이다. 묵시적 갱신이 이뤄지고 2년 후에도 세입자에게 갱신요구권 1회가 남아있다.
Q 계약 만료일이 다음 달인데 집주인에게 갱신을 요구할 수 있나?
A 요구할 수 없다. 법 시행(7월 31일) 이후 계약 기간이 1개월 이상 남아있어야 갱신요구권을 행사할 수 있다. 즉 8월 30일 이후에 만료되는 계약만 세입자의 권리가 인정된다.
Q 전세계약 갱신 때 기존 전세 대출을 연장하거나 증액할 경우 집주인의 동의가 필요하나?
A 그렇지 않다. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에서 전세대출보증을 받은 임차인이 전세계약 갱신 시 기존 전세대출을 그대로 연장하는 건 집주인의 동의가 필요하지 않다. 보증기관이나 금융기관이 질권설정통지서나 채권양도통지서를 집주인에게 내용증명으로 보내 도달하면, ‘집주인의 통지나 승낙’으로서 효력이 인정된다.
Q 집 주인이 법 시행(7월 31일) 전 이미 다른 세입자를 구했다고 하는데, 갱신요구권을 행사할 수 있나?
A 행사할 수 없다. 제3자와의 계약이 이미 체결된 경우엔 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙이 있다. 다만 집주인은 계약서나 계약금 수령 증명서 등 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 입증할 수 있어야 한다. 입증이 안 되면 기존 세입자의 갱신요구권이 인정된다.
집주인이 7월 31일 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우엔 기존 세입자의 계약갱신요구권이 인정된다. 이때 집 주인은 제3자와의 계약을 이유로 기존 세입자의 갱신요구를 거절할 수 없다.
Q 전세 계약이 올해 9월 만료되는데, 이미 12%의 보증금 인상률로 집주인과 계약을 갱신했다. 전월세상한제에 따라 5% 미만의 인상률로 다시 계약을 할 수 있나.
A 가능하다. 12%를 올려주기로 했다면 5% 미만으로 다시 계약하고 나머지 7%를 돌려받을 수 있다. 또는 12%의 인상률을 그대로 유지하는 대신 계약갱신요구권 1회 사용을 2년 후를 위해 아껴둘 수도 있다. 보증금을 기존 약속대로 12% 올려주는 대신 갱신된 전세계약이 만료되는 2022년 9월에 갱신요구권을 행사하는 방안이다.
Q 집 주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 어떤 것들이 있나?
A 본인과 직계존비속이 해당 주택에 거주할 예정이면 가능하다. 집주인은 세입자에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월~1개월 전에 통보하고 입주하면 된다. 세입자가 고의로 주택 일부를 파손하거나 월세 등을 연속 연체한 때도 갱신요구권을 거절할 수 있다.
Q 집주인이 허위로 직접 거주한다며 계약 갱신을 거부하면 어떻게 하나?
A 세입자는 손해배상을 청구 할 수 있다. 손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한다. 약정된 합의금이 없다면 월세 3개월분이나 갱신거절로 세입자가 입은 손해액 등 중 큰 금액이 손해배상액이 된다.
Q 앞으로 전·월세 인상 상한선이 5%가 된다는데, 집주인이 요구하면 무조건 5%를 올려줘야 하나?
A 그렇지 않다. 5%는 임대료 증액 상한일 뿐, 집주인과 세입자가 범위 내에서 임대료를 자유롭게 정할 수 있다.
Q 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 후 거주하고 있는 주택에 대해서 집주인이 매도를 시도할 수 있나?
A 그렇다. 임차 중이어도 주택의 매도는 가능하다.
Q 임대차3법 시행으로 우려되는 부작용은 어떤 게 있나?
A 부동산 시장에선 전셋값 폭등 및 전세 매물 잠김 현상을 우려한다. 실제로 3법 시행 전 집주인들이 보증금을 서둘러 올리는 바람에 가파른 전셋값 상승 흐름을 보였다. 한국감정원이 발표한 주간아파트 가격 동향에 따르면 이달 넷째 주 기준 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.14% 상승해 지난 1월 이후 7개월여 만에 최대 상승 폭을 기록했다.
이미 2017년 이후 아파트 매매가격이 크게 오른 만큼, 예상치 못한 부작용만 키울 뿐 전셋값 인상을 막을 수 없다는 분석도 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 “매매가격이 오르면 시차를 두고 전셋값도 오르는데, 임대차 3법을 도입해 이를 인위적으로 누르려고 하면 공급 물량이 줄어들 수밖에 없다”고 지적했다.
안규영 기자 kyu@kmib.co.kr
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