대출자들의 고위험 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 70%로 설정됐다. 연소득 5000만원 직장인이라면 연간 대출 원리금상환액이 3500만원을 넘길 경우 사실상 대출이 어려워진다.
DSR이 지방은행에도 적용되면서 총부채상환비율(DTI) 적용을 받지 않았던 지방 대출자들도 규제 범위에 들어오게 된다. 빚을 내서 부동산을 사는 행위는 점점 더 어려워지게 됐다.
다만 관심을 모았던 임대업이자상환비율(RTI)의 기준은 바뀌지 않았다. 대신 RTI 기준에 미달되는 임대업대출의 예외사유를 원칙적으로 폐지한다. 현행 기준을 좀 더 엄격하게 적용하겠다는 취지다. 금융위는 “RTI 기준 강화시 임대료 상승으로 서민, 자영업자의 어려움을 가중할 우려가 있다”고 말했다.
김용범 금융위원회 부위원장은 18일 가계부채관리점검회의를 개최하고 이같이 밝혔다. 김 부위원장은 “최근 가계부채 증가율의 절대규모가 여전히 크고 증가세가 높다”며 “추가적인 여신관리수단 도입을 통해 가계부채 증가율을 조금 더 낮춰 나갈 필요가 있다”고 강조했다.
새로 도입되는 고위험 DSR 기준은 원칙적으로 신규 가계대출 신청분부터 적용된다. 기존 대출을 증액하거나 금융회사를 변경하지 않고 단순히 만기 연장하는 경우에는 DSR을 적용하지 않는다. 또 서민금융상품이나 소액신용대출(300만원 이하), 전세대출을 받을 때는 DSR이 적용되지 않는다. 또 직장근로자나 농·어업인의 소득인정 범위를 합리적으로 확대하는 등 서민·실수요자를 위한 배려방안을 최대한 마련했다는 게 금융위의 설명이다.
DSR 기준은 3단계로 설정된다. 시중은행은 신규대출 취급액 중 DSR 70%를 넘는 대출은 신규 대출에서 15%를 넘지 않아야 한다. 여기에다 초고위험 DSR에 대한 기준을 한 번 더 설정했다. DSR 90%를 넘는 초과대출은 10% 이내로 관리해야 한다.
시중은행, 지방은행, 특수은행간 차등도 둔다. 지방은행과 특수은행은 시중은행보다는 느슨한 기준을 적용한다. 지방의 경우 DTI 규제가 적용되지 않는 곳이 많고, 평균 DSR이 시중은행보다 높은 점을 감안한 것이다. 지방은행은 신규대출 취급액 중 DSR 70% 초과대출은 30%, DSR 90% 초과대출은 25% 이내로 관리해야 한다. 특수은행은 신규대출 취급액 중 DSR 70% 초과대출은 25%, DSR 90% 초과대출은 20% 이내로 관리해야 한다.
여기에다 DSR의 전체 평균도 설정한다. 2021년말까지 은행별 평균 DSR이 시중은행 40%, 지방은행 80%, 특수은행 80% 이내가 되도록 관리해야 한다.
DSR은 DTI가 다루지 못하는 신용대출 등의 원금까지 원리금상환액에 포함시킨다. 실제 소득 대비 상환 부담액이 얼마나 되는지 더 정확하게 파악할 수 있는 제도다. 예를 들어, 서울에 사는 연소득 5000만원 직장인은 DTI 규제에 따르면(현행 40%) 주택담보대출의 총 연간 원리금상환액을 2000만원까지 빌릴 수 있다. 한도 1억원짜리 마이너스통장이나 신용대출이 있다고 해도 원금으로 잡히지 않기 때문에 대출에 별다른 영향을 미치지 못했다.
하지만 DSR에서는 한도 1억원짜리 마이너스통장은 원금을 10년 분할해 원리금 상환액에 반영하게 된다. 1000만원이 원리금 상환액에 추가되게 되는 것이다. 마이너스통장을 아예 받아서 쓰지 않고 그냥 갖고 있기만 해도 대출액에 제한이 생기게 된다. 여기에다 신용대출이 1억이 있다면 역시 10년을 분할해서 원금을 반영하게 된다. 단순하게 원금만 반영된다고 가정해도 곧바로 원리금 상환액에 2000만원이 추가되게 되는 것이라 주택담보대출도 연간 원리금을 1500만원까지만 빌릴 수 있게 된다. 여기에다 학자금 대출, 자동차 할부금 등이 있다면 그것도 원리금상환액에 잡히기 때문에 그만큼 가능한 대출액이 줄어들거나 아예 대출을 받지 못하게 될 수 있다.
정부는 이런 대출 규제가 부동산 시장 안정에 도움을 줄것이라고 기대하고 있다. 금융위는 지난 9·13 부동산 대책을 통해 서울과 수도권의 매매가격 증가세가 둔화되는 등 주택시장 과열 움직임이 상당히 진정되고 있다고 평가했다. 여기에다 새 DSR 규제까지 시행되면 부동산 가격 안정세는 더 뚜렷해질 것이라는 게 금융위의 전망이다.
이번 DSR 관리지표의 도입은 가계부채 구조조정을 위한 신호탄이기도 하다. 소득과 실제 대출 원리금상환 부담액을 정확하게 따져, 갚을 수 있는 경우에만 대출을 내주겠다는 게 정부의 방침이다. 미국 연방준비제도의 기준금리 인상이 계속되고 있고, 시장금리가 상승하는 상황에서 취약 대출자의 어려움이 가중될 우려도 커지고 있다. 정부는 금리상승에 대비해 월상환액 고정 모기지론 등의 도입을 차질없이 추진하겠다고 밝혔다.
최근 급증하고 있는 카드사 신용대출과 관련해서도 ‘풍선효과’를 원천 차단하겠다는 게 금융 당국 방침이다. 김 부위원장은 “가계대출과 관련한 규제와 감독을 우회하는 수단으로 카드사 신용대출이 악용될 우려가 있다”며 “금감원은 관련 규정 등 위규 사항이 없는지 면밀하게 감독해달라”고 말했다.
나성원 기자 naa@kmib.co.kr
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