‘9·13 부동산대책’은 보유 주택 수에 따라 주택 관련 대출을 규제한다. 대책 발표 6일째인 19일에도 시중은행 대출 창구에는 대출 가능 여부를 확인하려는 고객들의 문의가 이어졌다. 서민과 실수요자를 보호하기 위한 ‘예외 사유’에 어떤 것이 있는지 따져보려는 것이다.
대출 상담 과정에서 혼선을 막기 위해 은행연합회는 최근 대출 규제 관련 Q&A 자료를 은행권에 배포했다. 이 자료를 바탕으로 대출 규제 범위와 예외 사유의 세부 내용을 문답 형식으로 풀었다.
-‘주택구입목적’ 대출의 정확한 뜻이 무엇인가
“소유권보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 내에 해당 주택에 대해 취급(실행)된 대출을 말한다. 분양 주택에 대한 중도금, 잔금대출과 재건축･재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금, 잔금대출도 주택구입목적 대출로 인정된다. 규제지역이 아닌 곳에 위치한 집을 사기 위해 기존 집을 담보로 대출을 받는 경우도 주택구입목적 대출에 해당한다.”
-규제 지역에 집이 있다. 이 집을 담보로 생활안정자금 대출을 얼마까지 받을 수 있나.
“연간 대출 한도는 주택별로 산정된다. 2주택자라면 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 이내라는 전제에서 각각 1억원씩 총 2억원을 해마다 받을 수 있다. 1억원 한도는 전 금융기관 합산금액을 기준으로 한다.”
-1억원 초과 생활안정자금 대출은 불가능한가
“여신심사위원회 승인 등을 받을 경우 투기지역･투기과열지구 LTV･DTI 40%, 조정대상지역 LTV･DTI 60%･50% 범위에서 대출이 가능하다.”
-임차보증금 반환 용도로 주택담보대출이 가능할까
“9억원 초과 고가주택이 아닌 경우 1주택자가 세를 놓던 본인 집에 전입하거나 새로운 세입자를 받으려는 목적일 경우 주택담보대출이 가능하다. 고가주택의 경우는 본인 집에 전입할 목적일 경우에만 주택담보대출을 받을 수 있다. 다만 해외 근무 등 불가피한 사유가 있을 경우 예외로 인정될 수 있다.
-9·13 대책 발표 전 전세금 반환 계약을 체결했다. 대출을 받아 전세금을 돌려줘야 하는 형편인데
“대책 발표 전 임차보증금 반환 계약을 맺었고, 대출을 받지 못하면 금전적 손해를 입게 된다면 대책 발표 이후에도 임차보증금 반환 용도로 대출을 받을 수 있다. 가령 기존 세입자 전세금이 3억원이고, 지난 5일 새로운 세입자와 계약금 1억원, 월세 60만원에 계약을 체결했다면 전세금 반환 부족액 2억원에 대해선 대책 발표일 이후에도 대출이 가능하다.”
-기존 주택을 담보로 생활안정자금 대출을 받았다. ‘대출 기간엔 추가로 집을 사지 않겠다’는 약정을 맺었는데, 대출 없이 내 돈으로 집을 사는 것도 금지되나
“본인 자금이라고 해도 주택 구입은 안 된다. 집을 사려면 일단 생활안정자금 대출부터 갚아야 한다. 이러한 약정을 위반할 경우 즉각 대출이 회수된다. 주택 관련 신규대출도 3년 간 제한된다.”
-기존 주택을 보유하면서 새로운 주택을 대출받아 구입할 수 있는 예외 사례는 어떤 것이 있나
“몇 가지 경우가 있다. 미취학 또는 초등학생 자녀 돌봄을 위한 경우나 자녀 교육환경을 위해 주택을 추가 매수하는 경우, 근무지 이전으로 부부가 장기간 떨어져 살게 돼 주택이 필요한 경우, 치료를 위해 병원 근처에 집을 사는 경우 등은 2주택 자격으로 주택담보대출을 받을 수 있다. 다만 배우자 재직증명서와 본인의 근무지 확인증명서, 자녀의 입학허가서·재학증명서, 진단서 등 증빙자료를 은행에 제출해야 한다.”
-상속 등 본인 의사와 관계없이 보유하게 된 집도 ‘주택 보유 수’를 따질 때 포함되나.
“대출 신청 이후에 상속받은 주택은 보유 수를 산정할 때 포함하지 않는다. 종중재산 등 처분할 수 없는 주택의 경우에도 처분 불가능하다는 사실만 증명하면 보유한 주택 수에 포함되지 않을 수 있다.”
-현재 무주택 세대다. 새로 집을 사기 위해 대출을 받을 때 적용되는 규제가 있나.
“무주택 세대는 9·13 대책의 규제 대상이 아니다. 다만 9억원을 넘는 고가주택을 사서 2년 안에 전입하지 않는다면 대출이 회수된다. 해외 근무 등으로 전입이 불가능한 사유가 있다면 예외로 인정될 수 있다.”
양민철 기자 listen@kmib.co.kr
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