정부가 13일 발표한 임대주택 등록 활성화 방안의 목표는 2년마다 뛰는 전월세 때문에 갈수록 열악한 환경으로 내몰리는 ‘전월세 난민(임차인)’의 주거권을 보장해주자는 것이다.
이를 위해 현재 80만 가구 수준인 등록 민간임대주택을 2022년까지 200만 가구로 늘리기로 했다. 또 등록 임대주택의 임대료 인상률을 5%로 제한하고, 임대 기간은 최대 8년까지 늘려 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권제의 효과를 내겠다는 것이다. 대신 임대주택으로 등록한 집주인에게는 각종 세제를 감면하고 건강보험료 부담을 줄여주기로 했다.
지방세의 경우 2021년까지 취득세와 재산세를 감면한다. 재산세 감면 대상에는 공동주택이나 오피스텔 외에 서민이 주로 거주하는 다가구주택도 편입된다.
임대소득세는 1주택만 임대해도 감면 혜택을 주는 등 기준을 완화했다. 8년 이상 임대할 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제 비율을 70% 적용키로 했다.
장기 임대주택 등록을 유지하기 위해 종합부동산세 감면기준은 5년 임대에서 8년 임대로 강화한다. 다만 이미 임대주택을 등록해 임대하고 있거나 내년 3월 31일까지 신규 등록하는 경우 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.
내년까지 유예했던 연 2000만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세를 예정대로 2019년부터 재개한다. 분리과세 시 적용하는 필요경비율을 차등화해 등록사업자는 70%(미등록자는 50%)를 인정키로 했다. 연 2000만원 이하 임대소득자 분리과세 대상자의 건보료 인상분도 4년 임대는 40%, 8년 임대는 80% 감면된다.
정부는 임대주택 등록 확대로 임차인들이 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제 효과를 볼 것이라고 설명했다. 가령 전세가격 3억원인 등록 임대주택에 8년간 거주할 경우 전세보증금 대출이자와 이사비용 등 연 200만원의 절감 효과를 본다는 것이다.
또 임대인의 계약갱신 거절기간도 단축하기로 했다. 그동안 임대차계약 갱신거절 통지기간은 ‘계약 만료 1개월 전’이었다. 이를 2개월 전까지로 줄이겠다는 것이다. 세입자가 전세금 반환보증에 가입할 때 집주인의 동의를 받는 절차도 즉시 폐지된다.
전문가들은 정부의 임대주택 등록 활성화 노력을 긍정적으로 평가하면서도 실효성에는 의문을 제기했다. 등록 임대주택의 임대의무기간 동안 임대료 증액을 제한하고 임대기간도 준수해야 하는 등 제약이 늘어난 데 비해 세제 혜택은 크지 않다는 것이다. 고준석 신한은행 부동산자문센터장은 “다주택자들에게 출구를 만들어주는 방안을 마련한 게 시장 자체에는 긍정적인 도움이 될 것”이라면서도 “시행 후 차츰 보완해 나가야 할 것”이라고 지적했다.
임대등록 건수를 늘리려면 세금 감면 혜택이나 건보료 인센티브 등이 더욱 확대돼야 한다는 것이다. 임대사업자 등록에 따른 혜택이 8년 이상 장기 임대사업자에 집중돼 있어 단기 임대사업자들의 등록 이탈 가능성도 제기됐다. 임대 등록에 매력을 느끼지 못한 다주택자들이 매도를 선택해 향후 매물이 쏟아질 것이란 관측도 나왔다.
한편 정부는 다주택자에 대한 임대보증금 과세, 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안은 내년 조세개혁특위 등을 통해 마련하겠다며 또다시 미뤘다.
세종=서윤경 기자 y27k@kmib.co.kr, 그래픽=전진이 기자
GoodNews paper ⓒ 국민일보(www.kmib.co.kr), 무단전재, 수집, 재배포 및 AI학습 이용 금지
