인천경제청은 주요 쟁점사항인 사업계획조정 합의서를 체결한 경위에 대해 SLC(미국기업 포트만, 현대건설, 삼성물산, SYM)와 2007년 8월 개발협약을 체결하고, 송도 6·8공구(176만평)에 대한 독점개발권을 부여해 151층 인천타워를 포함한 업무·상업·주거 등이 복합된 국제도시 개발을 추진했다고 설명했다.
그러나 2008년 국제금융위기 이후 부동산경기 침체 등에 따른 사업환경 악화로 인천타워 등 당초 계획 안 대로 사업추진이 곤란한 상황에서 인천시도 채무급증에 따른 재정악화로 토지매각을 통한 재원확보 필요성이 제기돼 2010년 8월부터 사업조정 협상을 개시했다고 해명했다.
인천경제청은 기존 개발협약 및 토지공급계약에 따라 사업조정을 강제할 수 있는 경제청의 협상 주도권이 미약한 상황에서 일방적 계약해지시 사업 장기 지연 및 손해배상 소송 제기 우려가 있었다고 밝혔다.
SLC는 시장상황, 타당성 등에 따라 사업조정 요구가 가능한 사항이었다는 것이다.
반면 인천경제청은 사업계획 조정이 지연될 경우 연간 1290억원 규모의 공공손실이 증가하고 인천경제자구역(IFEZ)의 재원확보가 곤란하며, 기매각토지에 대한 SLC와의 분쟁을 대비해 법적 위험요소의 조기 해소가 필요하다고 판단했다.
합의 지연시 세입 감소, 기반시설 등 비용 증가, 토지매각 재원 확보 곤란, 송도국제도시 전체 개발에 대한 악영향을 우려했다는 설명이다.
리턴 방식으로 SLC 동의 없이 2012년 9월 매각한 토지 3필지(A1,A3,R1) 소유권 이전시 협약상 인천시 채무불이행 확정으로 막대한 손해배상도 우려됐던 것으로 드러났다.
이에 따라 인천경제청은 4년 동안 총 89회에 걸친 협상 결과를 토대로 토지대금 등 합의서안을 작성해 시의회 등에 사전 설명 후 합의서를 체결했다고 밝혔다.
합의결과는 송도 6‧8공구 가용토지 69만평 중 10만3000평만 SLC에 제공하고 잔여부지 개발권은 회수하는 것이었다. 또 토지가격은 평당 300만원으로 정해졌다. SLC 기투입비용 등 반영시 실부담금이 평당 약 550만원에 달한다는 해석도 덧붙였다.
최대 쟁점인 토지가격을 평당 300만원으로 결정한 것은 헐값 매각과 과도한
특혜를 준것이라는 지적에 대해서도 인천시 입장을 적극 피력했다.
토지가격은 조성원가 등을 감안해 총 89회에 걸친 협상을 통해 합의한 가격이지만 사업계획조정 당시 송도 6·8공구는 기반시설이 완료되지 않은 미개발지
상태였고 SLC의 기투입비 등을 고려할 경우 SLC의 실부담금은 약 550만원
으로 공시지가 수준이었다는 설명이다.
따라서 인천경제청은 현재의 부동산 시세를 기준으로 단순비교해 가격을 비교하는 것은 무리가 있다는 입장이다.
2015년 1월 공동주택 공급단가는 5·7공구는 평당 약 703만원이었고, 6·8공구 예상감정가는 약 595만원(5·7공구 85%적용시)으로 추정된다는 것이다.
인천경제청은 사업계획조정시 IRR(내부수익률) 12%초과분에 대한 개발이익 50%를 재분배하는 것으로 합의해 향후 SLC 공동주택사업으로 개발이익이 발생할 경우 인천시에 회수를 할 수 있도록 하는 등 안전장치로 마련했다고 밝혔다.
평당 토지가격을 300만원으로 결정한 것은 현재 기준으로는 저가공급으로 볼 수 있으나 당시 6·8공구 개발여건과 토지리턴 매각 문제 치유 등 조속한 합의가 필요한 상황에서 SLC와 합의를 위해 불기피하게 결정한 금액이라는 해명이다.
인천경제청은 합의서 체결을 통해 송도 6·8공구 대부분(가용토지 69만평 중 59만평) 개발권을 회수했고, 일부 개발이익은 환수할 예정이어서 과도한 특혜로 볼 수 없다고 거듭 강조했다.
이와 함께 인천경제청은 151층 인천타워가 무산됐는데도 SLC를 해지하지 않은 사유에 대해서도 적극 해명하고 나섰다.
인천시와 SLC는 당초 151층 인천타워의 백지화가 아닌 층수조정 및 이윤분배에 대한 사업계획 조정 협의가 주 협상내용이었다는 설명이다.
당초 개발협약 및 토지공급계약 상에 151층 인천타워의 완공의무가 법적인 강제조항이 아니므로 협약을 해지하기에는 사실상 어려움이 있었으며, 인천시 채무 급증에 따른 교보증권의 리턴토지(A1,A3,R1)의 매각으로 인해 인천경제청이 협약상의 불리한 사항에 놓이게 된 사항이었다는 해석이다.
즉, SLC와의 인천시간의 최선의 협상을 통해 사업계획조정합의를 도출했다는 것이다.
SLC와 협약의 해지, 시행자 지정 취소시 SLC에서 가처분 신청과 손해배상청구 및 인천시 매각토지의 매각 중단 등이 우려돼 협약을 해지하지 않았다는 해명이다.
인천경제청은 사업계획조정 합의시 개발이익 환수 및 시기·방법이 미포함된 사유에 대해서도 의혹해소 차원에서 적극적으로 해명하고 나섰다.
2015년 1월 사업계획조정 합의서는 그동안 4년여에 걸쳐 협상했으나 합의치 못한 송도6·8공구 개발사업에 대해 상호 큰 틀에서 합의한 것으로 세부적인 사항까지 명시하지 못했다는 것이다.
특히 2016년 개발이익의 효율적 환수방안을 모색코자 인천발전연구원에 의뢰해 블록별 환수방안이 인천시에 유리하다는 제안을 받고 2017년부터 SLC에 블록별 정산을 요구하고 있는 것으로 확인됐다.
인천경제청은 앞으로 개발이익에 대한 구체적인 환수 및 시기·방법을 SLC와 합의해 개발협약 변경시에 세부사항을 구체화할 계획이라고 설명했다.
사업계획조정이 인천시의 재정에 기여한 측면에 대해 설명도 주목할만하다.
SLC와의 사업계획조정 협의를 통해 사업계획 조정 전에는 약 1조6000억원의 세수가 예상됐으나 사업계획 조정 협의 후 5조6000억원으로 약 3조9000억원 이상의 세외수입이 증대되는 효과가 나타난 것으로 분석됐다는 것이다.
결국 사업계획조정은 인천시 및 경제청의 재정 건전화에 기여해 세입증대의 효과를 가져온 것이라는 설명이다.
향후 신규 랜드마크계획 추진이 가시화될 경우 잔여토지에 대한 매각을 통한은 추가적인 수익발생도 예상된다는 것이다.
인천경제청은 마지막으로 향후 6·8공구 계획과 관련, 송도6·8공구 중 SLC에 제공한 공동주택부지(10만3000평)는 SLC와 개발이익 환수 시기 및 방법에 대해 조속히 합의해 SLC에 과도한 이익이 발생치 않도록 조치하겠다고 거듭 강조했다.
공모사업부지 39만평에 대해서는 대상산업컨소시엄과의 우선협상자 지정 취소문제 등이 정리된 후 경제자유구역 지정 취지에 부합하는 방향으로 사업계획을 보완해 추진할 예정이라고 언급했다.
인천=정창교 기자 jcgyo@kmib.co.kr
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