A씨는 카페를 임차한 후 확정일자를 받았으나 개인 사정으로 인하여 사업자등록은 한달 뒤에 경료하였다. 1년 정도 지난 시점에서 갑자기 상가가 강제경매 절차에 들어갔고 등기부등본을 떼어보니 사업자등록을 미루던 시점에 금융기관의 근저당권이 설정되어 있었다.
임대한 상가가 강제경매 절차에 들어갈 경우 가장 중요한 사항은 대항력과 우선변제권이 있는지 여부입니다. 대항력이 있는 경우 임차인은 경매 낙찰자에 대해서도 임차권이 존속한다는 점을 주장할 수 있습니다. 대항력이 발생하는 시점은 상가에 들어간 시점과 사업자등록신청을 한 다음날부터입니다.
A씨의 경우에는 사업자등록을 미루던 상황에서 근저당권이 설정되었기 때문에 대항력이 없습니다. 즉 상가 낙찰자에 대하여 대항력을 주장해 임차권을 보장받을 수 없다는 것이지요.
또한 우선변제권도 상당히 중요합니다. 우선변제권이 있다면 경매대금에서 먼저 보증금 등을 받을 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 없다면 경매가 된 후 변제순위에 따라 돈을 확보해야 합니다. 위 사안의 경우 A씨의 사업자등록 이전에 은행의 근저당권이 설정되었다는 점에서 A씨는 대항력이 없는 것이고 A씨는 남는 돈 중 사업자등록 시점에 따라 결정된 순위를 주장하여 배당을 받아가게 되는 것이지요.
만약 경매 잔액으로 임대차보증금 등을 모두 돌려받지 못할 것이 예상되면, 먼저 배당기일 전에 경매 낙찰대금의 잔액에 대한 가압류를 하는 것도 방법 중 하나입니다. 가압류와 동시에 임대차보증금반환청구 소송을 제기하여 판결을 받은 후 임대인의 계좌 혹은 부동산에 강제집행을 하는 것도 방법입니다.
부동산 경매에서 자신이 얼마나 받을 수 있는 지는 법원의 경매실행 비용과 세금, 상가에 설정된 임금지급채권 등을 빼면 대략적으로 계산이 됩니다.
[허윤 변호사는?]
당신을 지켜주는 생활법률사전(2013. 책나무출판사), 생활법률 히어로(2017. 넘버나인) 등을 출간. 法을 몰라 팥쥐에게 당하는 이 땅의 콩쥐들을 응원함. 법무법인 예율 변호사, 서울지방변호사회 이사, 장애인태권도협회 이사, 서울특별시의회 입법법률고문, 국민일보, 한국일보, Korea Times 법률고문 등으로 재직.
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