A씨는 카페를 임차하여 장사를 하고 있는데, 어느 날 카페 천장에서 물이 새 값비싼 테이블과 의자 등에 얼룩이 생겼다. A씨는 위층에서 노래방을 하는 B씨에게 테이블 교체 비용 등을 요구했으나 B씨는 수리는 임대인 책임이니 집주인이 책임져야 한다고 말한다. A씨는 물건에 대한 배상과 누수 방지 공사비를 누구에게 청구해야 할까.먼저 비가 새서 테이블 등이 손상되었으므로 그 물품에 대한 배상책임자를 찾아야 합니다. 만약 위 사례에서 집주인이 노래방을 직접 하고 있다면 집주인이 책임을 져야 하겠지요.
일단 상가의 경우 누수로 인한 피해발생 부분이 전유부분인지, 공유부분인지에 따라 책임을 지는 사람이 다릅니다. 누수가, 건물의 구분 소유자가 전용하여 쓸 수 있는 부분으로 다른 사람과 공유하지 않고 나만 사용할 수 있는 공간(전유부분)에서 발생했는지, 아니면 다른 사람과 같이 사용하는 부분인 지하 주차장 및 계단(공용 부분)에서 발생했는지에 따라 책임을 져야하는 사람이 달라지는 것이지요.
먼저 전유 부분의 문제로 생긴 누수라면 위층의 소유자 등이 수리와 피해 보상을 모두 하는 것이 원칙입니다. 그러나 공용 부분에서 발생한 누수라면 관리 규약상의 책임자인 입주자 대표 회의 또는 관리단이 책임을 져야 합니다.
그러나 현실에서는 서로 책임을 떠넘기며 남탓을 하는 경우가 많습니다. 심지어 누수가 어느 곳에서 시작되었는지를 판별하는 누수검사조차 떠넘기는 경우가 많습니다. 그래서 집합 건물에 적용되는 법률인 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합 건물법)에서는 “전유 부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용 부분에 존재하는 것으로 추정한다.”는 규정을 두고 있습니다.
즉 애매한 경우에는 일단 관리단 등을 상대로 수리 및 피해 보상을 요구할 수 있는 것입니다. 따라서 누수로 인해 피해가 발생한 A씨는 우선 관리단을 상대로 요구를 하고, 이에 대해 관리단은 누수가 B씨 때문이라는 것을 입증하여 책임을 면할 수 있게 됩니다. 만약 관리단이 B씨 책임을 입증하지 못하면 위 법에 따라 꼼짝없이 누수로 인한 손해를 배상해야 하는 것입니다.
[허윤 변호사는?]
당신을 지켜주는 생활법률사전(2013. 책나무출판사), 생활법률 히어로(2017. 넘버나인) 등을 출간. 法을 몰라 팥쥐에게 당하는 이 땅의 콩쥐들을 응원함. 법무법인 예율 변호사, 서울지방변호사회 이사, 장애인태권도협회 이사, 서울특별시의회 입법법률고문, 국민일보, 한국일보, Korea Times 법률고문 등으로 재직.
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