[기고-이종인] 8·28 전월세 대책 유감

전월세 문제가 신문지면을 덮고 있다. 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 집값과 빚내서라도 사두면 돈이 되던 아파트는 전설(傳說)이 된 지 오래다. 불과 몇 달 전까지 집 없는 서러움보다는 집이 있어도 빈곤을 면치 못하는 하우스푸어(house-poor)의 눈물이 사회적 이슈였는데, 지금은 전셋값 폭등에 따른 렌트푸어(rent-poor)가 쟁점의 중심에 섰다.

전월세난 해소와 거래활성화를 위한 수많은 정책들이 그동안 발표되고 시행되었다. 지난해에는 거의 매달 정책이 쏟아졌고, 새 정부 들어서도 굵직한 4·1부동산종합대책이 있었다. 한마디로 ‘백약이 무효’인 감이 없지 않았다. 취득세를 감면했더니 시한이 끝남과 동시에 거래가 단절되고, 전세자금을 지원했더니 전세금이 따라 올라 렌트푸어 문제를 심화시키고 있다. 전월세 상한제가 유일한 해법이라는 일부 정치권 주장에 맞서 다주택자 중과세 폐지가 우선돼야 한다는 목소리가 높았다. 제갈공명이라도 묘책을 찾지 못할 상황이다. 그런데 이번에 발표된 8·28대책에는 거래를 되살리는 뭔가 있다.

이름도 생소한 수익공유형 모기지와 손익공유형 모기지가 눈길을 끈다. 전월세보다 저렴한 비용으로 무주택자에게 내 집을 마련토록 해 주는 파격적이고 혁신적인 금융 지원이다. 집값이 오를 가능성이 거의 없는 상태에서 자본이득을 기대하지 않는 대신에 낮은 이자와 안정적 장기거주를 바라는 많은 무주택 서민들이 관심을 가질 것이 분명하다. 그런데 굳이 국민주택 이하나 생애최초구입자로 한정할 필요가 있을까? 주택기금이 부족하더라도 현재 무주택자이거나 일정 금액 이하의 집에 대해 혜택을 줄 방도를 찾으면 있을 것으로 본다.

취득세율을 과감히 낮춘 것은 정말 잘한 일이다. 필자 생각은 집값에 상관없이 1% 수준으로 낮춰지길 바랐지만, 사실 전국 아파트의 9할이 6억원 이하라고 하니 세율 인하로 인한 혜택은 주택을 사고자 하는 대부분의 서민들에게 돌아갈 것이다. 취득세 인하에 따른 부족한 지방세원이 문제가 되지만, 래퍼곡선(Laffer Curve)으로도 설명되듯이 세금 인하로 부동산 거래가 늘어나면 세수가 늘 수도 있는 것이다. 문제는 정치권이다. 이 대책이 빛을 보기 위해서는 국회에서 지방세법을 신속히 개정해줘야 한다.

전월세대책과 관련하여 덧붙일 점은 임대주택의 공급이 획기적으로 늘어나야 하는 점이다. 정부의 공공임대주택, 행복주택, 서민주택만 가지고는 수요 충족이 어려울 뿐 아니라 임대시장을 왜곡할 수 있다. 지역주민의 님비현상과 지방선거 등으로 공공임대주택의 공급도 원활하지 못할 수 있다. 대안은 민간의 임대사업이다. 다주택 개인의 임대사업뿐 아니라 일본과 같은 기업형 임대사업이 자리 잡아서 서민들이 이용할 임대주택이 시장에 많이 나와야 한다. 정부의 과감한 지원과 규제 완화가 필요한 부분이다.

전월세시장은 경제 환경뿐 아니라 계절적 요인과 같은 여러 변수의 영향을 받는다. 따라서 8·28대책도 단기간 내 시장을 안정시키는 데는 한계가 있을 것이다. 가장 큰 변수는 관련법 개정과 같은 대책의 후속처리이다. 어떤 정책이든지 적절한 시점을 놓치면 정책의 기대 효과가 줄거나 아예 없어질 수 있다. 공급의 탄력성이 매우 낮은 주택이나 임대서비스를 대상으로 하는 정책은 더더욱 그렇다. 전월세 문제로 고통 받는 국민들을 위한 큰 정치의 면모를 이번 정기국회에는 볼 수 있기를 기대한다.

이종인 (여의도연구소 연구위원)



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