이재명정부의 세 번째 부동산 대책 발표가 임박했다. 공급 확대에 초점을 맞춘 9·7 대책이 나온 지 한 달이 갓 지났지만 ‘자고 나면 올라 있다’는 말이 나올 정도로 시장이 여전히 뜨겁기 때문이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 전세자금대출 포함이 거론되는데 현실화할 경우 전세 주택의 월세화를 부채질해 월세 난민을 양산할 수 있다는 우려가 나온다.
13일 금융권에 따르면 금융위원회와 국토교통부 등은 이번 주 내놓기로 한 추가 부동산 대책을 막판 조율 중이다. 우선 국토부 소관의 투기과열지구·조정대상지역 등 ‘규제 지역’이 확대되는 것이 유력하다. 현재 규제 지역은 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구인데 최근 집값 상승세가 두드러진 지역으로 넓히는 방안이다. 최근 3개월간 아파트 매매가 상승률이 높았던 서울 성동구(5.01%)와 경기 성남 분당구(4.99%), 과천시(3.81%), 광진구(3.57%), 마포구(3.17%)가 추가 지정 후보로 거론된다. 규제 지역이 되면 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 내려가 대출 규모가 축소된다.
대출 대책 중에서는 DSR 규제 적용 대상을 확대하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. DSR 규제는 ‘연 소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비중’을 조절하는 것이다. 현재는 40%로 묶여 있다. 1년에 5000만원을 버는 직장인이라면 대출 원리금으로 2000만원을 내는 선까지만 돈을 빌릴 수 있다. DSR 규제는 소득, 즉 상환 능력 기반이라 강화할 수록 대출의 질을 개선하는 효과도 난다.
관건은 전세대출 포함 여부다. 금융 당국은 그동안 DSR 규제에 전세대출을 포함할 경우 전세 주택 공급량 감소 등 서민 주거권이 위협받을 수 있다고 판단해 자제했는데 이번에 포함될 가능성이 있다. 그간 전세대출은 임대인의 갭 투자(매매가와 전세가의 차액만으로 집을 매수하는 것) 수단으로 활용되면서 집값을 밀어 올린다는 지적이 있었다. 전세대출이 DSR에 반영되면 향후 주택을 매수할 자금을 조달하기 위해 주담대, 신용대출 등을 받을 때 불리해진다. 또 세입자가 받은 전세대출 이자 상환액을 집주인 DSR에 반영하는 안 등이 논의되는 것으로 알려졌다. 이 경우 갭 투자를 한 뒤 다른 주택에 전세로 거주하려는 수요를 차단할 수 있게 된다.
금융권 관계자는 “최근 상승장에서 기회를 놓칠까 두려워하는 2030의 포모(FOMO·Fear of Missing Out)성 내 집 마련이 집값을 올리는 데 일조했다”면서 “금융 당국이 세입자의 전세대출 이자 상환액을 집주인 DSR에 반영할 경우 갭 투자를 막겠다는 의도로 보면 된다”고 말했다.
전세대출이 DSR에 어떤 방식으로 포함되든 월세 증가라는 부작용은 피할 수 없을 것으로 예상된다. 부동산 시장에서는 이미 전세의 월세화가 빠른 속도로 진행되고 있다. 국토부에 따르면 올해 1~8월 누적 기준 전국 주택 전·월세 거래 중 월세 비중은 62.2%를 기록했다. 2023년 1~8월(55%) 대비 7.7% 포인트 높은 수치다. 올해 서울의 월세 비중은 64.1%로 더 높다. 낮은 은행권 예·적금 금리에 전세 사기 여파와 정부의 전세대출 보증 비율 강화 등이 복합적으로 작용한 결과다.
전문가들은 정부 정책이 월세화를 부채질하는 방향으로 모이는 데 우려를 표하고 있다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “DSR 규제에 전세대출이 포함되면 월세화 속도가 빨라져 세입자의 주거비 부담이 커질 것”이라면서 “처분 가능 소득이 줄어 내수가 위축되고 (정부 정책에 대한) 여론도 나빠질 수 있다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “다주택자 대상 핀셋 규제나 실수요자를 우대하는 정책이 함께 나와야 한다”고 말했다.
김진욱 정진영 기자 reality@kmib.co.kr
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