연립·다세대주택(빌라) 등 비(非)아파트 시장의 월세화가 가파르다. 2022년부터 불거지기 시작한 전세사기 이후 급속도로 월세화가 이뤄진 비아파트 시장은 정부가 전세보증금반환보증(전세보증) 가입요건 강화 의사를 내비치면서 가속도가 붙게 됐다.
국민일보가 24일 최근 5년간 서울 25개 자치구 빌라의 임대차 거래 가운데 월세(반전세·보증부월세 포함) 비중을 분석한 결과 2021년 평균 37.9%였던 월세 비중이 올해 64.4%까지 뛰었다. 비중은 37.9%→46.3%→53.7%→60.0%→64.4%로 매해 늘었다. 매년 신규로 계약된 전월세를 대상으로, 올해는 지난 15일까지 신고된 국토교통부 실거래가를 기준으로 산정했다.
25개 자치구 중 월세 비중이 가장 크게 확대된 곳은 강서구다. 2021년 24.7%에서 올해 68.5%로 3배 가까이 늘었다. 강서구는 2022년 발생한 ‘화곡동 빌라왕’ 전세사기 사건의 핵심지역이자 갭투자가 가장 많이 이뤄진 곳이다. 이밖에도 관악·도봉·금천·영등포구 등 비아파트가 밀집해 있고, 주로 서민들이 집을 마련하는 지역에서 급격한 월세화가 나타났다.
월세도 조금씩 오르고 있다. 전세보증 요건 강화뿐 아니라 전세 매물 감소로 월세 수요가 늘면서다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 분석한 지난 7월 서울 빌라 원룸(전용면적 33㎡ 이하)의 보증금 1000만원 기준 평균 월세는 73만원이었다. 전월 대비 7.9%(5만3000원) 오른 것으로, 올해 들어 가장 큰 폭의 상승률이다. 서울 마포구 원룸 오피스텔에 사는 직장인 강모(29)씨는 “매년 월세가 올라 전세를 알아볼까 생각도 했지만 전세사기 걱정 때문에 쉽사리 움직이지 못하고 있다”며 “다음번 갱신 때 또 월세가 오를 것 같아 걱정”이라고 말했다.
비아파트의 급격한 월세화로 어려움을 겪는 건 임대인도 마찬가지다. 전세보증 가입요건 강화, 전세대출 축소 등으로 세입자 구하기가 간단찮다. 보증금 미반환 우려도 커졌다. 최근 주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)까지 전세보증 가입요건이 강화됐는데, 이 문턱은 더 높아질 것으로 예상된다. 현재 전세보증은 보증금이 주택 공시가격의 90% 이하일 때 가입할 수 있는데, 정부가 이 기준을 70%까지 강화하겠다는 의사를 내비쳤다.
임대인들은 속도 조절이 필요하다고 주장한다. 서울 금천구에서 다가구 원룸을 운영 중인 50대 정모씨는 “대출규제 때문인지 전세계약을 해도 은행에서 대출이 안 나와 계약이 취소되고 있다”고 하소연했다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 “보증가입 요건이 안 되는 주택이 늘어나면 임차인의 주거 사각지대가 확대되고, 지금보다 월세화는 빠르게 진행될 것”이라고 지적했다. 월세로 급격히 전환하면 임대인에게 부과되는 세금 부담이 임차인에게 전가되고, 임대차 공급도 줄어들게 될 우려가 일각에서 제기된다.
정진영 기자 young@kmib.co.kr
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