정부가 21일 ‘외국인 부동산 쇼핑’에 제동을 건 것은 지난 6·27 대출규제와 맞물려 해외자금 유입을 통한 외국인 투기성 거래가 집값 불안으로 이어질 수 있다는 우려에서다. 내국인은 주택 거래 시 대출 등 각종 규제를 적용 받지만 외국인은 적용 대상에서 제외돼 ‘역차별’ 논란이 불거졌다.
수도권 내 외국인 주택거래량은 매년 뚜렷한 증가세다. 국토교통부가 이날 공개한 외국인 주택거래 동향 모니터링 결과에 따르면 2022년 4568건, 2023년 6363건, 2024년 7296건, 올해(1~7월)만 4431건으로 집계됐다. 연평균 26% 이상 증가율이다. 특히 정부는 서울의 외국인 주택거래량이 확대되는 점에 주목했다. 지난 3월 강남 3구(강남 서초 송파구)와 용산구를 포함한 토지거래허가구역 재지정으로 해당 지역 아파트 거래는 주춤했지만, 외국인의 서울 전 지역 거래는 1월 80건에서 7월 135건으로 늘었다.
최근 5년간 수도권 외국인 주택거래 비율은 경기도가 62%로 가장 높았고, 인천 20%, 서울 18% 순이었다. 국적별로는 중국인이 73%로 절대 다수였고, 미국인이 14%였다. 주택 유형별로는 아파트가 59%로 절반을 넘었으며, 빌라·오피스텔 등 다세대 주택도 33%를 차지했다.
국내 비거주 외국인의 주택매입도 늘고 있다. 비거주 외국인은 국내 주택 매입 시 ‘위탁관리인’(주택 취득 후 실거래 조사에 따른 자료 요청에 대응하기 위한 관리인)을 지정해 신고해야한다. 지난해 말 기준 해당 건수는 295건으로 2023년 8월 제도 시행 이후 누적 건수는 497건에 달한다.
정부는 외국인 고가주택 거래 중 현금 조달 비율이 높거나 미성년자 거래 등 투기 가능성이 높은 사례도 다수 발견했다. 전액 예금으로 180억원에 용산구 아파트를 사들인 경우 등이다. 국토부 관계자는 “(이들 거래는) 해외자금 조달로 집값을 끌어올릴 수 있다”고 설명했다.
이번 조치로 외국인 주택거래 규제가 한층 강화된다. 예컨대 외국인이 서울 강남구 아파트 매입 자금을 해외에서 조달하려면 계약 전 허가를 받아야 하며, 이후 30일 이내 자금조달계획서와 증빙서류를 내야 한다. 자금 출처를 소명하지 못할 경우 금융정보분석원(FIU)에 통보돼 해외 FIU로까지 연계된다. 또 주택 취득 허가 4개월 내 입주해야 하고 2년간 실거주 의무가 부과된다.
이번 조치는 서울시가 올해 3월 지정한 토허구역과 동일 지역에 각각 적용된다. 예를 들어 서울시 토허구역에서 내국인은 아파트만 거래 제한을 받지 않지만, 외국인은 다세대 주택 등 다른 주택을 거래할 경우에도 사전 허가를 받아야 한다. 정부는 이용 의무 위반 시 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금을 부과하고, 필요시 허가 취소도 검토한다. 국토부 관계자는 “이행강제금을 부과했는데도 불이행하거나 고의성이 명백히 드러나는 경우, 청문 절차를 거쳐 계약 취소까지 가능하다”고 밝혔다.
세종=김혜지 기자 heyji@kmib.co.kr
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