이재명정부의 공공주택 공급 일환으로 이른바 ‘적금 주택’이 주목받고 있다. 목돈이 부족한 청년·신혼부부 등이 분양가의 10~25%만 내고 입주한 뒤, 최장 30년간 적금을 넣듯 지분을 점차 늘리는 방식이다.
초기자본이 부족하지만, 현재와 미래 소득이 충분한 무주택 실수요자들의 ‘내 집 마련’에 적합하다는 평가다. 하지만 미취득 지분을 공공이 사들여야 보유해야 하는 만큼, 막대한 재정 부담을 어떻게 해결할지가 숙제다. 일각에서는 대출 규제 강화를 우회해 집값 상승을 자극할 수 있다는 비판도 나온다.
15일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 정부는 서민 주거 지원 정책 중 하나로 지분적립형 분양주택 확대 방안을 검토하고 있다. 김민석 국무총리가 지난 10일 주재한 이재명정부 첫 국정현안관계장관회의에서 서민 체감물가를 안정시키기 위해 초기자본이 적더라도 주택을 구입할 수 있도록 ‘부담 가능한 주택 모델’을 발굴해 공급하기로 하면서 다뤄졌다.
지분적립형 분양주택이란 일명 ‘적금 주택’으로 불린다. 수분양자가 입주할 때 분양가의 10~25%만 내고 20~30년에 걸쳐 주택 지분을 점차 늘려가는 방식이다. 당장 목돈 마련이 어려운 청년, 신혼부부, 무주택 실수요자들이 무리한 대출을 받지 않고 저렴한 분양가로 거주권을 보장받을 수 있다는 점이 최대 장점이다.
아이디어는 1980년대 영국에서 저소득층을 위해 시작된 ‘홈 바이(Home Buy)’ 사업에서 따왔다. 홈 바이 제도는 주택 구입자가 지분 25~75%를, 나머지는 공공기관인 영국 주택협회가 사도록 한 뒤 주택 구매자들은 주택협회로부터 100%까지 추가로 지분을 사들여 완전한 ‘내 집’으로 만든다.
국내에서는 경기주택도시공사(GH)가 전국 최초로 지분적립형 분양주택 사업을 추진 중이다. 시범사업으로 3기 신도시 중 한 곳인 경기도 광명학온지구에 처음 공급된다. 공공분양 1079가구 중 865가구가 지분적립형 주택이다. 내년 상반기에 경기도 수원 광교 A17블록에도 240가구가 공급된다. GH는 정책 효과를 검토한 뒤 3기 신도시 등에 확대 적용할 계획이다. GH가 무주택 경기도민 800명을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 93.9%는 ‘공급 확대에 찬성한다’도 응답했다.
20~30년에 걸쳐 장기 분납해야 하므로, 아직 소유하지 못한 공공지분에 대한 사용료를 임대료 형식으로 낸다. 수분양자의 부담을 덜기 위해 인근 주택 임대료의 80% 이하로 설정됐다. 무주택 실수요자를 위한 제도이므로 전매제한 10년, 실거주 의무 5년 등 규제가 일반 공공분양 주택보다 강하다. 사유재산이므로 전매제한 10년이 지나면 제3자에게 시세대로 매매할 수 있는데, 남은 지분 비율에 따라 차익을 공공과 나눠야 한다.
다만 공공의 막대한 재정 부담이 불가피하다. 입주자가 20~30년에 걸쳐 남은 지분을 차례로 차감하기 때문에 그 기간 남은 지분 75~90%는 GH나 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 안고 있어야 한다. 물론 임대료를 받지만, 주변 시세의 80%로 제한되기 때문에 부담을 피할 수 없다.
일각에서는 지분적립형 분양주택이 집값을 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 “윤석열정부 임기 말 추진된 지분공유형 주택(지분형 주택금융)과 다를 바 없다”며 “정책자금대출을 공공기관 지분투자 형식으로 바꾸는 것일 뿐 정책기금을 시장에 풀어 집값 부양 효과로 이어지는 것은 동일하다”고 비판했다. 지난 3월 금융위원회가 발표한 지분형 주택금융은 집을 살 때 정부와 수요자가 함께 지분을 구입하는 방식으로, 저금리 담보대출과 다를 것이 없다는 지적이 나왔다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “지분적립형 분양주택은 기본적으로 가계부채를 정부부채로 바꾸는 것”이라며 “공공의 재정이 투입된다면 저소득 계층도 부담 가능한 주택이 되도록 정책 대상을 명확히 해야 한다”고 말했다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr
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