미국발 관세전쟁으로 국내 오피스 시장에 먹구름이 드리울 수 있다는 우려가 나온다. 기준금리를 인하해 오피스시장이 살아나지 않겠느냐는 기대감이 도널드 트럼프 미국 행정부의 관세전쟁으로 한풀 꺾인 모양새다. 미국의 상호관세 부과에 따른 보복관세 등 통상 갈등이 인플레이션을 불러 기준금리 인하를 늦추고, 경기침체를 야기하면 오피스시장의 타격이 불가피하다는 전망이다.
상업용 부동산 서비스기업 젠스타메이트는 올해 1분기 서울 오피스 시장을 분석한 결과, 총 거래액이 4조7982억원으로 전 분기 대비 2550억원 감소했다고 23일 밝혔다. 서울 오피스 거래액은 지난해 3분기 4조5333억원, 4분기 5조532억원 등으로 2024년 2분기(1조702억원) 이후 상승세를 지속했지만, 1분기에 전 분기 대비 5% 감소했다. 오피스 공실률은 2023년 말 2.7%보다는 3.7% 포인트 높은 수준이다.
여의도권역(YBD)을 제외한 모든 권역에서 공실률이 상승한 게 눈에 띄는 대목이다. 강남권역(GBD)은 3.8%, 도심권역(CBD)은 4.2%로 각각 0.8% 포인트, 0.9% 포인트 올랐다. GBD는 초대형 오피스인 센터필드 이스트에서 SSG닷컴과 W컨셉 코리아가 퇴거해 다른 권역으로 사옥을 이전했고, CBD는 1만 평 규모의 신축 오피스(Project 107)의 공급이 원인으로 나타났다.
YBD는 신규 공급 없이 대형 오피스(여의도 앵커원, 여의도파이낸스타워 등)를 중심으로 공실 해소가 발생해 공실률이 전 분기 대비 0.8% 포인트 하락한 3.4%로 집계됐다. 젠스타메이트는 내년 말 서울 오피스 건물 공실률이 8.7%, 2029년에는 14% 이상 치솟을 것으로 전망했다.
대형 오피스 건물들도 매물로 나오고 있다. 투자업계(IB)에 따르면 현재 상업용 오피스 시장에서 거래가 진행되는 대평 매물로는 판교 테크원, 시그니쳐타워, G1 오피스 등이 꼽힌다. 이 건물들은 몸값이 1조원 이상으로 예상된다.
공실률이 느는 가운데 거래 감소세는 2분기에도 이어질 것으로 예상된다. 젠스타메이트는 “보복관세로 점철되고 있는 글로벌 통상 갈등으로 고환율·고물가·저성장 위험에 노출된 상황에서 부동산업을 포함한 모든 산업이 냉각되고 있다”며 “시장 내 오피스 매물이 빠르게 쌓이는 상황이 지속됨에 따라 2분기에는 수송스퀘어, 크레센도빌딩 등 일부 자산만 딜 클로징 예상돼 거래 규모는 1분기 대비 감소할 것”이라고 전망했다.
오피스 시장 투자가 살아나려면 금리 인하가 필요한데, 관세전쟁은 걸림돌이 될 수 있다. 관세로 미국 물가가 상승하게 되면 금리 인하를 결단하기가 어렵기 때문이다. 미국 연방준비제도(Fed·연준) 인사들도 기준금리 동결 가능성을 시사하며 신중한 태도를 보이고 있다. 한국 경기 전망도 밝지 않은 것도 부정적 전망의 근거로 지목된다. 부동산 업계 한 관계자는 “오피스에 들어갈 회사들이 있어야 하는데 경기침체가 지속되면 쉽지 않다”고 말했다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr
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