서울의 신축 아파트는 구축 아파트보다 약 6억원 비싼 것으로 나타났다. 특히 용산구에서는 신축-구축 가격 차가 19억원에 육박할 정도로 벌어졌다.
최근 공사비 급등은 신축 분양가를 끌어올리는 한편, 구축에는 재건축 사업성 저하 요인으로 작용해 신축-구축 가격 차를 확대한 것으로 분석된다. 아울러 다주택 규제 지속으로 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰리고, 젊은 세대의 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 트렌드도 영향을 미친 것으로 보인다.
부동산R114가 11일 서울 아파트 110만3000가구를 표본으로 가구당 평균 가격을 조사(지난 8일 기준)한 결과, 신축 아파트 평균가는 18억5144만원으로, 구축 평균가 12억6984만원보다 5억8000여만원 높았다. 통상 부동산시장에서 준공 1~5년 차는 신축, 6~10년은 준신축, 10년 초과는 구축으로 분류한다.
구별로는 용산이 가장 격차가 컸다. 용산의 신축 아파트 평균가는 35억5955만원으로, 구축(16억7886만원)보다 18억8000만원 이상 비쌌다. 강남구(신축 31억원, 구축 26억2657만원)가 4억7343만원 차이로 뒤를 이었고, 서대문구(신축 13억1657만원, 구축 8억9001만원)는 3억9461만원 차이였다.
신축-구축 가격 차는 올해 급등했다. 2020년 신축과 구축의 평균가는 각 14억5287만원, 11억3936만원으로 격차는 3억1000여만원 수준이었다. 이는 2021~2023년 2억6000여만원→2억원→1억7000여만원으로 줄어들다 올해 6억원 가까이 벌어졌다.
올해 아파트 상승장에서 신축이 구축보다 가파르게 값이 올랐다. 서울 신축 아파트의 가격은 평균 전고점 대비 117% 수준으로 기존 최고가를 경신했지만, 10년 초과 아파트는 전고점(2021년 13억2393만원) 대비 96%였다.
신축 선호는 일차적으로 좋은 환경이 이유다. 최근 신축 아파트들은 골프연습장, 수영장, 조식 서비스 등 호텔이나 리조트를 방불케 하는 커뮤니티 시설을 제공한다.
‘공사비 급등’도 주된 원인이다. 공사비가 오르면 재건축 분담금을 높여 사업성을 떨어뜨리고, 이는 새 아파트 공급을 줄여 신축 품귀 현상을 강화한다.
또 공사비 급등은 신축 분양가를 끌어올려 구축과의 격차를 더 벌렸다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간 아파트 분양가격 동향에 따르면 지난 9월 말 기준으로 서울 아파트의 ㎡당 분양가(공급면적 기준)는 1338만3000원으로 역대 최고가를 기록했다.
신축 선호는 전국적 현상이다. 직방에 따르면 전국 기준 5년 이내 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 2145만원으로, 5년 초과 아파트값(1635만원)과 비교해 1.31배 높았다.
다만 서울 서초·송파·양천구 등 재개발 기대가 큰 일부 지역은 구축 가격이 더 높은 것으로 나타났다. 서초구 3억5000만원 이상, 송파구는 6억원 이상, 목동 학원가가 있는 양천구는 3억2000여만원 비쌌다. 부동산R114는 “최근 정부의 규제 완화 움직임으로 재건축 기대감이 커지며 가격이 급등한 영향이 있다”고 설명했다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr
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