국토교통부와 금융위원회가 가계대출 관련 정책을 두고 엇박자를 내면서 금융소비자와 주택 수요자들의 혼란이 커지고 있다. 국토부는 서민 주거 안정을 위해 디딤돌·버팀목 대출을 지속적으로 공급해 왔다. 이는 부부 합산 연소득과 순자산이 일정 기준 이하인 무주택 가구를 대상으로 주택구매자금과 전세자금을 저리로 지원하는 정책성 금융 상품이다. 반면 금융위는 가계대출 증가를 억제하기 위해 대출 규제를 강화하고 있다. 금융위는 지난 9월부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 시행하고, 시중은행들이 자율적으로 대출 규제를 강화하도록 유도했다. 스트레스 DSR 규제는 차주의 연간 원리금 상환액이 연간 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 DSR 규제에 더해 변동금리 대출의 경우 스트레스 금리를 가산해 대출 상한을 낮추는 것이다.
금융위의 대출 규제 강화 기조는 일견 효과를 내는 듯하다. 8월 9조2000억원 증가했던 은행권 가계대출이 9월 5조7000억원 증가로 그치며 증가세가 둔화되는 조짐을 보였다. 그러나 디딤돌·버팀목 대출은 8월 3조9000억원, 9월에 3조8000억원씩 늘어나며 가계대출 증가세에 불을 붙일 잠재적 불씨가 되고 있다. 디딤돌대출을 받을 수 있는 주택이 일정 가격 이하로 제한되더라도 해당 주택을 처분한 사람들이 더 높은 가격의 주택으로 연쇄 이동하면서 집값을 끌어올리고, 이는 다시 가계대출 수요를 늘릴 수 있기 때문이다. 디딤돌대출이 가계대출 증가의 위험 요인으로 꼽히면서 국토부는 지난달 11일 디딤돌대출 한도를 축소하도록 시중은행에 요청했다. 하지만 시중은행들이 이를 시행하려 하자 주택 구매를 계획한 실수요자들이 반발했고, 결국 국토부는 디딤돌대출 한도 축소를 유예하기로 했다.
국토부와 금융위의 정책 엇박자는 여기서 그치지 않았다. 지난달 29일에는 국토부 산하 주택도시보증공사(HUG)가 자본 확충을 위해 신종자본증권을 발행하려 했으나 금융위의 재검토 요청으로 중단됐다. 전세대출 보증 등의 업무를 수행하기 위해 HUG의 자본 확충이 필요하다는 국토부와 전세대출 증가를 우려하는 금융위 입장이 충돌한 것이다. 이처럼 정책성 대출 공급과 규제, 전세대출 보증에 대해 국토부와 금융위가 상충하는 정책을 펼치면서 금융소비자와 주택 수요자들은 혼란에 빠지고 있다. 두 부처가 각각 ‘서민 주거 안정’과 ‘가계대출 증가 억제’를 목표로 정책을 추진하다 보니 가계대출 증가도 효과적으로 억제하지 못하는 실정이다.
이를 근본적으로 해결하기 위해 정부는 서민 주거 안정과 가계대출 증가 억제라는 목표 간 우선순위를 조정하고 일관된 정책을 추진할 수 있는 가계대출 관리 컨트롤타워를 조속히 마련해야 한다. 이에 더해 DSR 규제 확대 적용이 필요하다. 올해 상반기 은행권 신규 가계대출 중 DSR 규제를 적용받는 대출은 36.7%에 불과하다. 디딤돌·버팀목 대출과 같은 정책성 대출도 DSR 규제 적용 예외 대상이다. 이는 2단계 스트레스 DSR 규제를 시행해도 신규 가계대출의 60% 이상이 여전히 규제에서 벗어나 있어 대출 증가를 완전히 막기 어려운 상황임을 의미한다.
정책성 대출이 가능한 주택은 서울 및 수도권 외곽이나 지방에 분포해 있는데, 이 지역들은 부동산 시장 침체 시 주택 가격이 서울 핵심지보다 더 크게 하락할 위험이 있다. DSR 규제가 적용되지 않아 상환 능력을 초과한 대출을 받는 경우 부동산 시장 침체 시 주택 경매로도 원리금 상환이 어려운 상황이 발생할 수 있다. 이는 금융기관으로 부실이 전이돼 경제 전반에 부정적 영향을 미칠 수 있는 만큼 정책성 대출에도 DSR 규제 적용이 필요하다.
석병훈 이화여대 경제학과 교수
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