A씨는 지난해 재건축 신축 아파트에 전세 입주했다. 입주할 당시 혹시 모를 상황에 대비해 전세 반환보증보험에 가입하려고 했지만, 미등기 상태라는 이유로 가입할 수 없었다. 부동산중개업체는 “1년 안에 등기가 날 것”이라고 장담했고, A씨는 전세 계약 후에도 1년 내로는 반환보증보험에 가입할 수 있다는 사실을 알고 안심했다.
그런데 A씨는 최근 1년이 지난 지금까지도 등기가 완료되지 않았다는 사실을 알았다. 전국적으로 대규모 전세사기 피해가 번지는 것을 본 A씨는 불안감에 아직 계약 기간이 1년 남았음에도 새로 이사할 전세 아파트를 알아보는 중이다.
반환보증보험은 세입자가 스스로를 보호할 수 있는 가장 강력한 ‘방패’로 꼽힌다. 보증금 사고가 발생했을 때 법정 소송을 제외하고 보증금을 지킬 수 있는 확실한 수단이기 때문이다. 반환보증보험은 서울보증보험(SGI) 주택도시보증공사(HUG) 한국주택금융공사(HF)에서 들 수 있게 돼 있다. 세 기관에서 운영하는 반환보증보험은 큰 틀에서 유사하며, 보증요건과 보증료율 등에서 약간씩 차이를 보인다.
그런데 A씨 경우처럼 등기가 나지 않은 신축 주택의 세입자는 반환보증보험 가입이 불가능하다. 신축 주택을 선호하는 청년·신혼부부 세입자는 불안에 떨 수밖에 없는 구조인 것이다.
반환보증보험을 담당하는 세 기관은 등기가 반환보증보험 가입의 ‘최소한의 요건’이라고 한목소리로 말한다. 한 기관 관계자는 “미등기 상태면 기본적인 권리관계 확인부터 불가능하기 때문”이라고 말했다. 다른 기관 관계자도 “기본적으로 반환보증보험을 들려면 건물가치 평가를 해야 한다”며 “미등기면 가치를 판단할 수 있는 근거가 아무것도 없다고 보면 된다”고 말했다.
이 같은 사정을 감안해 세 기관은 2년 전세 계약 기간 중 10개월 혹은 1년 내로 반환보증보험에 가입할 수 있도록 여유를 두고 있다. 이 덕분에 신축이어도 등기가 빨리 되는 다세대주택 등은 큰 문제가 없는 경우가 대부분이다. 그러나 재건축·재개발 아파트는 등기가 나기까지 1년 이상 걸리는 등 시간이 오래 소요되는 경우가 많다.
이 때문에 미등기 신축 아파트 세입자들은 불안감을 호소하고 있다. 수도권 내 미등기 신축 아파트에 살고 있는 B씨는 “미등기 주택이더라도 전세자금 대출이 가능하고, 주택임대차보호법 적용대상에 들어가는데 반환보증보험 가입에는 제약이 있다니 아쉽다”며 “최근 전세사기 대책이 전국적으로 퍼지는 것을 보니 등기가 완료될 때까지 마음을 놓을 수 없을 것 같다”고 말했다. 일각에서는 은행 등 금융사들은 후취담보대출 등 미등기 주택에도 대출이 가능한 방법을 찾아내 적용하고 있는데, 반환보증보험을 담당하는 기관들은 ‘행정 편의’를 우선시하며 방법을 찾는 것에 소극적이라는 비판도 나온다.
신재희 기자 jshin@kmib.co.kr
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