부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 힘들다는 소식이 연일 뉴스를 도배하고 있다. 이제는 겁까지 난다. 부동산 개발 경기에 타격이 왔고 그동안 호황이라면 호황이었을 주택, 오피스, 물류 프로젝트들 중 상당수가 멈춤 상태다. 그래서 그런지 그간 눈길을 주지 않던 호텔 개발 문의가 부쩍 늘었다. 이게 마냥 반갑지는 않다. 질문은 여러 형태인데, 내게는 크게 두 개로 나뉜다. 호텔을 만들기 위해 호텔 브랜드가 필요한가, 분양을 위해 호텔 브랜드가 필요한가. 대부분 후자다.
아파트 같은 주택을 지어 놓기만 해도 팔리던 때는 문제 없었지만 요즘처럼 주택 경기가 어려운 때는 특장점이 뚜렷해야 성공할 수 있다. 호텔 브랜드를 바로 그 특장점으로 여기는 분들이 많은 듯하고, 이런 분들일수록 새로 시작하는 프로젝트에 호텔 브랜드를 쓸 방법을 모색한다. 반갑지 않은 이유는 그런 경우 호텔다운 호텔이 만들어질 확률이 낮기 때문이다.
외국의 분양형 호텔, 즉 콘도 호텔은 한 채가 곧 한 계좌다. 소유주가 한 해에 약 한 달 내외 사용하면 나머지는 호텔 브랜드에서 운영하고 그 수익을 나눈다. 운영사는 이익을 확보하기 위해 영업과 운영에 매진한다.
국내 사정은 좀 다르다. 한 채를 열두 계좌로 쪼개 이를 매입한 회원들만 쓰게 하거나 검증되지 않은 수익률 보장을 약속하는 경우가 대부분이다. 첫 번째는 비교적 양호한 편이다. 이미 고객, 즉 판매망이 확보가 돼 있으니 운영사에서는 그 부분만 잘 관리하면 된다. 하지만 소비자 입장에서는 불만이다. 호텔이란 비용만 지불하면 이용 가능해야 하는데, 이런 곳은 비회원에게는 문을 열어주지 않는다. 두 번째는 문제가 많다. 공간적 측면만 봐도 호텔이라고 말하기가 아쉬운 구석이 많다. 검증되지 않은 이들이 매우 허술하게 유지, 운영, 관리한다.
이처럼 국내의 많은 분양형 호텔이 호텔로서의 역할을 하기에 역부족이었다. 그래서일까. 호텔이라면 투자에 난색을 표하는 이들이 많다. 투자가 어려우니 제대로 사업이 진행될 리 만무하다. 이런 가운데 긍정적인 소식도 들린다. 현재 진행 중인 프로젝트 가운데 해외 럭셔리 브랜드와 손을 잡은 곳들이 있다. 이들 브랜드의 기준이 워낙 높기 때문에 이들은 지금까지와는 다를 것으로 기대한다. 이런 곳들이 늘어나면 호텔 경기에도 다른 활력이 생기지 않을까. 즉 호텔다운 호텔이 등장할수록 투자 자체도 활성화를 기대할 수 있을 거라는 말이다.
‘호텔다운 호텔을 만들자’는 이상적인 캠페인이 아니다. 물론 극복해야 할 무수히 많은 장벽을 모르는 바가 아니다. 하지만 지금까지 해오던 방식으로 투자의 여부와 내용을 결정하기보다 호텔을 다른 시각에서 바라볼 것을 제안하는 바이다. 당장의 성공적인 투자를 넘어 한국 관광 활성화라는 커다란 화두와 연결지어 더 깊은 고민을 해보자는 제안이기도 하다. 이 지점에서 성공적인 호텔 투자로 관심을 끈 모건 스탠리, 블랙스톤 등은 어떤 방식으로 해온 걸까. 궁금하다. 누구라도 답을 말해줄 사람, 어디 없을까.
한이경 폴라리스어드바이저 대표
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