전셋값 급락으로 계약갱신청구권(갱신권), 전월세상한제 등 임대차 2법 개선 논의가 물밑으로 가라앉았다. 고금리 기조에 전세 수요가 폭발하는 전세대란은 옛말이 됐다. 오히려 임대인이 임차인에게 전세금 하락분을 돌려줘야 하는 ‘역전세난’ 우려가 커지고 있다. 정부는 지난해 ‘전세 난민’을 우려하던 상황은 일단락됐다고 보고 신중하게 임대차 제도 개선 방안을 마련한다는 계획이다.
국토교통부와 법무부는 지난해 7월 ‘주택임대차 제도개선 태스크포스(TF)’를 꾸렸다. TF는 매달 한 번씩 정기회의를 하고 임대차 2법의 효과와 문제점 분석을 토대로 합리적인 주택임대차 제도개선 방안을 마련하기 위해 출범했다.
그러나 지난해 하반기 이후 전셋값이 급락하면서 논의는 더디게 진행되고 있다. 2021년 전셋값은 9.6% 상승했으나 지난해에는 5.2%(11월 기준) 하락했다. 2020년 8월 갱신권 행사로 연장된 전세계약이 지난해 8월 동시에 만료되면 전세 수요가 급증할 것으로 전망됐으나, 고금리에 전세 수요가 급감하면서 우려했던 전세대란도 일어나지 않았다.
오히려 전셋값 급락으로 기존 계약 갱신보다 새로운 전세계약이 저렴한 상황이 돼 갱신권 행사가 줄어드는 추세다. 지난해 11월 서울 주택 전월세 신고건수(4만5079건) 가운데 기존 계약 갱신은 4건 중 1건꼴(27.7%)에 불과했다. 갱신된 계약 중에서도 갱신권을 활용한 임차인은 41.4%에 그쳤다.
이런 흐름에 따라 제도개선 TF도 속도 조절에 나섰다. 계획대로라면 제도개선 TF는 현재까지 6차례 회의를 해야 했지만 실제로는 지난해 착수 회의를 포함해 3차례 회의만 진행됐다.
국토부는 연구용역 결과 등을 보면서 충분한 시간을 갖고 관련 논의를 진행한다는 계획이다. 지난해 9월 법무부와 함께 발주한 ‘주택임대차 제도개선 방안 연구’는 올해 9월 마무리된다. 국토연구원은 갱신권, 전월세상한제 도입 후 매물 감소, 가격 상승 등의 시장 상황을 연구 중이다. 국토부 관계자는 2일 “연구용역 결과가 나올 때까지는 논의 안건 발굴이 쉽지 않다”며 “개선 방안 마련은 기존 계획대로 진행 중”이라고 밝혔다.
전문가들은 급격한 제도 변화보다는 임대차 시장 활성화를 위한 제도 보완이 우선이라고 지적했다. 공정주택포럼 공동대표를 맡고 있는 서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 “임차인이 원하는 때 보증금을 돌려받고 이사할 수 있도록 임대인에게 금융지원 등의 제도 보완이 필요하다”고 말했다.
세종=권민지 기자 10000g@kmib.co.kr
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