새 정부가 경제정책과 함께 첫 번째 부동산 정책을 내놓았지만 시장 예측은 불확실성이 강하다. 폭풍전야의 분위기마저 감지된다. 당장 올 하반기 집값이 오를 것인가, 내릴 것인가를 두고 갑론을박이 한창이다. 최근 언론사 주최 및 국토교통부 전문가 간담회에 서너 번 다녀왔는데 공유한 지식은 두 가지로 압축된다. 하나는 부동산 관계장관회의에서 원희룡 국토교통부 장관의 발언에 힘이 실리고, 이원재 제1차관의 의견 경청 자세가 돋보인다. 정책 기대감을 높이기에 충분하다. 다른 하나는 현재 부동산시장은 상승과 하락의 갈림길에 서 있다는 점이다. 다시 말해 아파트 등 주택시장은 고점 국면을 맞고 있으며 언제든 근본 흐름이 바뀔 수 있는 변곡점이 임박했다는 의견이 다수다.
이는 한국부동산원이 지난주 발표한 자료에서도 확인된다. 서울지역 25개 구 중 서초구를 제외하고 모두 하락세로, 강남권 재건축과 초고가 호화주택만 오르는 초양극화 현상도 뚜렷하다. 매매심리가 그만큼 불안정하다는 증거로 전환점이 다가오고 있다는 뜻이다. 작년에 집값 급등을 견인했던 화성, 평택, 의왕, 인천 송도, 청라지역 아파트 가격이 급락하며 청약경쟁률이 낮아지고 미분양이 증가하는 모양도 심상치 않다.
부연하면 이렇다. 고물가 고금리 고환율이라는 삼중고에다 집값의 고점 인식, 코인 및 주식시장 폭락, 경기침체 가능성, MZ세대의 매수심리 약화 등 부정적 요인이 훨씬 많아졌다. 실제로 최근 들어 여러 연구기관 보고서도 부동산소비심리지수, 매매수급지수, 전망지수 모두 하방하고 있다는 분석이다. 무엇보다 미국이 지난 6월 기준금리를 자이언트스텝(0.75% 포인트 인상)으로 올리는 바람에 양국 기준금리 수준(1.75% )이 같아졌다. 추가 인상도 예고돼 있다. 때문에 한국도 빅스텝(기준금리 0.5% 포인트 인상)이 거론되고 있는 상황은 치명적이다. 외화 유출 방지를 위하여 추가 금리인상이 불가피한 상황에서 주택담보대출금리가 연 7~8%대로 급등할 경우 저소득자, 다중채무자, 주거취약계층의 주거 고통은 더 커진다. 경제와 산업, 자산시장에는 빨간불이 켜졌다는 뜻이다. 복합위기가 현실화된다면 부동산시장도 크게 흔들릴 게 틀림없다.
때마침 지난 6월 20일 새 정부가 발표한 세제 완화, 분양가상한제 개편, 주택임대차 3법 개선안은 시장안정에 긍정적으로 평가된다. 주택공급촉진을 위해 분양가를 최대 4% 인상하고 전월세를 5% 이내로 올린 상생임대인은 2년 거주 조건을 면제했다. 임차인도 월세세액공제를 15%로, 전월세대출상환소득공제는 400만원으로 각각 확대했다. 착한 집주인과 무주택세입자의 주거부담을 줄이겠다는 상생협력 모델이다. 문제는 7월 31일로 만료되는 계약갱신청구권 매물이 얼마만큼 출시되며 가을 이사철을 앞두고 전월세 가격이 상승하는지 여부다. 1차 가격인 임대료가 오르면 2차 가격인 집값도 오르기 때문이다.
소결론이다. 주택시장에 영향을 미치는 여러 핵심 요인 중 공급을 빼곤 소득, 금리, 유동성, 주택담보대출 추이, 구매심리 등 대부분이 하방 압력으로 작용할 것으로 관측된다. 특히나 글로벌 동조화 관점에서 미국 등 선진국 주택시장의 하락은 예사롭지 않다. 미국 주택시장도 앞으로 5%가량 빠질 거란 전망이다. 이를테면 모기지(주택담보대출) 금리가 작년 초 연 2.7%에서 연 6.3%에 근접, 2008년 이후 최고치로 치솟았기 때문이다. 모기지 금리 급등으로 주택구매를 포기하는 사람이 늘고 있다는 얘기다.
그렇다면 주택시장 다음으로, 어떤 시장에 주목해야 할까? 부동산 중심시장은 어디로 이동하는 걸까? 이를 살펴보는 일은 노후 준비와 자산관리 측면에서 몹시 중요한 일이다. 과거 경험으로 볼 때 주택시장이 오른 다음에는 어김없이 시장 부동자금이 오피스빌딩, 상가건물, 토지 등으로 이동하는 경우가 다반사였다. 상업용 부동산과 토지 시장으로 몰리면서 순환변동 과정을 거치고 자산교체 내지 포트폴리오를 재구성하는 계기가 됐다. 3600조원을 넘는 유동성이 유사한 경로와 패턴을 반복할 확률이 높아 보인다. 하나씩 따져 보자.
첫째, 업무용 부동산의 동향과 예측이다. 언론에 오피스빌딩에 관한 기사가 넘친다. 거래가 급증하고 가격도 급등했다. 2022년에는 신규 공급감소, 신규 수요증가로 임차인 선호도가 높아 공실률 감소와 매매, 임대가격의 안정적인 흐름이 예상된다. 참고로 역대급 최고가 거래를 차지한 빌딩은 어디일까. 보통 오피스빌딩 매매가격은 건물 연면적이나 전용면적, 대지를 기준으로 산정한다. 일례로 대지면적을 기준으로 최고가는 최근 거래된 역삼동 멀티캠퍼스 3.3㎡당 6억4812만원이다.
둘째, 상업용 부동산의 동향과 예측이다. 코로나19 팬데믹에도 불구하고 상가건물은 거래증가, 가격상승이 특징이다. KB부동산자료에 따르면 2021년 이후 상가 누적 거래량은 수도권은 약 30%(지방은 약 25%) 이상 증가해 회복기를 넘어 호황기로 진입하는 양상이다. 주거 문제를 해결하기 위해서는 아파트를, 노후 준비를 위해서는 꼬마빌딩, 상가, 토지 투자에 관심을 가지는 방안이 유리해 보인다. 이밖에 토지시장도 10년째 고공행진 중이다. 서울 도심권과 신설 역세권은 물론 3기 신도시 인근, 강원권과 충청권의 농지, 임야가 주목받고 있다.
마지막으로 빌딩, 상가, 토지에 투자할 때 유망지역 혹은 최적지는 어디일까? 실패하지 않고 성공 가능성이 큰 매력적인 투자처로 대표적인 역세권 발달상권을 특별히 소개한다. 홍대 입구, 종각, 영등포, 총신대, 동대문역사문화공원, 강남, 신사, 선릉, 삼성, 강남구청, 잠실새내, 석촌, 방이, 길동, 망원, 응암, 서울대입구역 등이다.
고종완 한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수
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