윤석열정부 출범 이후 부동산시장의 기류 변화가 심상치 않다. 전반적으로 집값과 전셋값은 안정되는 분위기이지만 양극화 현상은 더욱 심화되고 있다. 서울 지역의 경우 강남권과 용산·여의도 등 도심권, 재건축, 1기 신도시는 오르는 반면 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽은 내리고 있다. 가격대별로는 6억~12억원 이하의 중저가, 중소형은 내리고 30억원 이상 초고가, 대형 아파트는 상승세를 멈출 줄 모른다. 거래 가뭄 속에 펼쳐지는 이런 모습은 지역별, 가격별, 상품별 차별화 장세로 해석된다. 과거 경험으로 볼 때 전환기 내지 조정기에 발현되는 전형적인 시장 특성으로 인식된다. 한마디로 부동산시장은 고점 국면으로, 변곡점을 맞고 있으며 향후 상승과 하락의 기로에 서 있다는 판단이다.
때마침 원희룡 국토교통부 장관은 취임 이후 다주택자 양도세 중과의 한시적 감면, 재건축 안전진단 완화 연기, 분양가상한제 개선안 등을 내놓았다. 일부 지역의 특정 부동산 가격 급등을 우려한 조치로 해석된다. 재건축 속도 조절은 시장 안정에 어느 정도 긍정적 작용을 할 것으로 평가된다. 실례로 최근 재건축·재개발의 도시 재정비 규제 속도 조절에 일부에선 실망 매물이 등장하고 가격도 하락하는 단지가 등장하고 있다. 목동신시가지 14단지 55㎡의 경우 지난달 13억5000만원에서 5월 말 기준 12억8000만원으로 떨어졌다. 노원구와 분당신도시 아파트도 1억~2억원씩 빠지기는 마찬가지다. 조만간 구체적 실행 방안 마련도 예고 중이다. 그렇게 되면 정책의 불확실성 해소로 집값 안정에는 긍정적으로 작용할 전망이다. 이는 대선 전 표심을 잡기 위한 인기 영합주의 공약에서 벗어나 정책 거품을 빼는 한편 실천 가능한 균형 정책으로 회귀하면서 적절한 수단과 방법을 조정하는 일종의 궤도 수정으로 보인다. 다행스러운 일이다.
이와 관련해 얼마 전 한국은행 직원이 작성·발표한 주택시장보고서는 눈길을 끈다. 서울 아파트는 수익률이 높고 변동성은 낮은 장점으로 인해 좋은 투자처가 된다는 것이다. 인구 고령화에도 불구하고 서울 등 수도권으로의 인구 집중 및 아파트 수요는 유지될 거란 전망이다. 높은 도시화율과 산업구조 변화, 교육시설과 학원 등 사교육 서비스는 대규모 아파트 단지의 주거가치를 증가시킨다는 진단이다. 특히 재개발·재건축 기대감으로 강남, 목동, 여의도, 중계동 등 학군 우수 지역의 자산가치는 더욱 높아진다는 것이다. 실제로 서울은 주택 공급이 충분치 못해 주택보급률(2021년 96%)이 낮고 주택재고물량(31.5%)도 지방(40.7%)보다 적은 것으로 드러났다. 아는 바와 같이 아파트는 한국인이 가장 선호하는 주거 공간으로 표준화, 거래 빈번(환금성), 공동관리, 주거의 질적 수준이 꽤 높다. 특히 서울 지역 아파트는 주거 자산, 신분의 상징, 성공의 대명사가 된 지 오래며 앞으로 10~20년 이상 대체 불가능한 주거 명작으로 자리매김할 공산이 커 보인다.
그렇다면 서울을 비롯한 수도권의 공급 증대, 집값 안정, 서민 주거복지 향상을 위한 실효성 있는 정책은 뭘까. 매매와 전세시장을 단기적으로 자극하지 않으면서도 중장기적으로 집값을 안정시킬 수 있는 묘책이 필요하다. 4가지를 제안한다.
첫째, 7년 이상 장기 급등한 서울 주택시장 안정을 위해서는 지속적인 공급 증대와 일정한 규제 조치는 필수적이다. 예컨대 전면적인 규제 완화 조치는 과열된 부동산 경기를 진정시키기보다는 불에 기름을 붓는 격이 될 개연성이 크다. 재건축·재개발 활성화를 위한 규제 완화도 과도하거나 불필요한 규제부터 완화하되 재건축초과이익환수, 다주택자 종부세 부담, 대출 규제 완화 조치는 득보다 실이 큰 만큼 당장 서두를 필요가 없다는 얘기다.
둘째, 재건축·재개발을 추진할 때 세입자 이주 대책은 사전에 충분히 준비할 필요가 있다. 집주인은 이주비를 받지만 세입자는 아무런 경제적 지원도 없이 이주대란을 맞게 된다. 결국 전월세 난민으로 전락하고 만다. 참고로 선진국에서는 재정비사업 시행 전 충분한 공공임대주택 확보와 순환재개발 제도를 통해 서민 주거 보호와 시장 불안을 차단하는 제도를 시행한다. 1차 시장인 전월세 가격이 오르면 2차 시장인 매매가격도 동반 상승하기 때문이다.
셋째, 다주택자가 매물을 출회하도록 하기 위해서는 보유세(재산세+종부세)보다 양도세를 먼저 완화하는 조치가 시장 친화적이다. 우리나라는 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균(15~20%)에 비해 양도세율(6~75%)이 턱없이 높은 반면 보유세는 평균치 혹은 다소 높은 수준으로 알려져 있다. 때문에 보유세와 양도세를 동시에 인하할 경우 232만명에 달하는 다주택자가 과연 단기간에 얼마나 매물을 내놓을지는 미지수다.
마지막으로 수요자는 어떻게 대응해야 할까. 국내 시장은 정책 변화뿐 아니라 고물가, 고금리, 고환율의 3대 글로벌 경제 위험에 직면하고 있다. 코인과 주식시장 폭락도 불안 요인이다. 한국은행은 높은 물가 때문에 지난 26일 금리 인상을 발표했다. 기준금리가 1.75%로, 주택담보대출금리는 최고 7%에 달할 것으로 관측된다. 미국이 금리 인상을 두세 번 빅스텝으로 단행할 경우 1% 포인트 이상의 추가 금리 인상은 불가피해 보인다. 금리 인상은 집값에는 하방 요인이고, 인플레이션은 주식과 달리 부동산에는 상승 요인으로 작용한다고 볼 수 있다. 하지만 종국적으로 급격한 금리 상승은 결국 거래 감소-가격 하락으로 이어질 가능성이 더 커졌다는 분석이다.
따라서 그 어느 때보다 수요자의 현명한 대응 전략이 요구된다고 하겠다. 부동산시장은 영원히 오르거나 내릴 수는 없는 법. ‘산이 높으면 골이 깊다(山高深低)’는 격언처럼 말이다. 수익과 리스크를 동시 관리할 시점으로, 수요자 맞춤형 자산관리 전략을 제시한다. 무주택자는 사전 청약과 신규 분양을 공략하는 것 외에 2~3년 기다리는 전략도 괜찮아 보인다. 내년 이후 분양 물량은 늘어날 예정이다. 1주택자는 계속 보유하거나 집값이 오를 만한 성장 지역, 핵심 입지(Core Location)로 갈아타기를 권한다. 다주택자는 몸집을 줄이거나(슬림화) 주택에서 탈출해 꼬마 빌딩, 상가 건물, 토지로 포트폴리오를 재구성하는 방안이 바람직해 보인다.
고종완 한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수
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