흔히 정치는 생물이고, 가능성의 예술이라고 한다. 정치가 정책을 생산하며 변화무쌍하게 세상을 바꾸는 힘이기 때문이다. 제20대 대통령 선거가 80여일 목전으로 다가왔다. 국민은 부동산 안정, 일자리 창출, 법치주의를 실천하는 헌신적인 대통령을 기대한다. 가장 중요한 공약은 단연 부동산 정책이다. 최대 승부처도 ‘부동산 민심’이 될 것이다. ‘영끌’과 ‘패닉 바잉(공포 구매)’ 하는 MZ세대와 무주택자를 향해 꿈과 희망을 줄 수 있는 새로운 부동산정책은 뭘까. 유력한 대선 주자인 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보의 핵심 공약을 비교 분석해 보자.
4가지 측면이 있다. 첫째, 공급 정책이다. 두 후보 모두 5년 임기 내에 ‘250만 가구’ 공급을 확대하겠다고 한다. 분양가를 시세의 50~80%로 낮춰 실수요자에게 도움을 주겠다는 것이다. 이 후보의 핵심공약은 100만 가구 ‘기본주택’이다. 건설 원가 수준의 저렴한 임차료로 30년 이상 장기 거주할 수 있다는 점이 매력적이다. 분양형 주택도 포함된다. 수요자로부터 건물값만 받고 토지분에 대한 임차료를 따로 내는 소위, 토지임대부 주택이다. 김포공항에 신도시를 조성하는 방안도 내놓았다. 윤 후보의 핵심공약은 ‘원가 주택(30만 가구)’과 ‘역세권 첫 집(20만 가구)’이다. 토지임대부보다 지분공유형에 가깝다. 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택을 원가로 공급하되 5년 거주 후엔 국가가 시세 차익의 30%를 공익환수하고, 70%는 개인이 가져가는 구조가 장점이다. 평가하면, 둘 다 공급 확대는 바람직하나 재원 조달과 택지 확보 방안이 빠졌다. 구체성이 결여되고 실행력이 불투명하다는 점이 맹점이다.
둘째, 공급 방식이다. 이 후보는 규제 강화와 공공주도 방식을, 윤 후보는 규제 완화를 통한 민간주도 방식을 각각 주창하고 있다는 점이 대조적이다. 이 후보는 사실상 문재인정부의 정책을 계승하는 것으로 민간 분양가상한제의 확대, 분양원가공개, 후분양제도의 도입이 대표적이다. 부동산 전담기구로 주택도시부, 부동산감독원 설치도 추진한다.
반면 윤 후보는 현 정부의 정책과는 정반대다. 규제 완화를 통해 재개발·재건축 활성화 및 도심권 주택 공급을 대폭 늘리겠다는 것이다. 안전진단 강화, 민간 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제는 대폭 손 볼 전망이다. 그러나 이 후보의 재건축·재개발 억제정책은 직주근접형, 도심권 공급 확대와는 거리가 멀다. 증세와 규제 강화 조치로 공급 물량과 유통 물량을 줄일 경우 시장 불안은 더 심화할지도 모른다. 윤 후보의 재건축·재개발 활성화 정책은 중장기적으로 공급 확대에 긍정적이지만 단기적으로는 지분가격 급등, 세입자 이주 대란으로 집값 자극 및 전세 불안을 야기할 수 있다는 문제를 내재하고 있다.
셋째, 부동산 세제 개편과 대출 규제이다. 이 후보는 토지공개념을 바탕으로 ‘기본소득형 국토보유세’를 공약했다. 토지를 불로소득의 원천으로 보고 세금 인상을 통해 기본소득 재원을 조달하겠다는 것이다. ‘대장동 사태’를 계기로 개발이익 공공 환수 조치를 강화한다는 것이다. 윤 후보는 이와 상반되는 종부세 완화 및 재산세와의 통합, 1주택자 면제 방안을 내놓았다. 보유세와 양도세를 줄여 거래 활성화를 꾀하겠다는 것이다. 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 등 주택금융제도 완화도 발표했다. 이 후보는 개발이익의 공공 환수와 세 부담증가로 인해 공급 감소와 조세저항 우려가, 윤 후보는 감세와 주택금융 완화로 투기 재연 우려가 각각 제기된다.
넷째, 행정수도 이전과 균형발전계획이다. 이 후보는 세종시를 행정수도로 지정, 워싱턴처럼 만들겠다는 구상이다. ‘강호축(강원~충북~호남)’을 통해 수도권 기능 분산도 적극 추진한다. 윤 후보 역시 충청권을 국가균형발전의 큰 틀에서 광역철도와 공항, 항만 등 사회기반시설(SOC)에 집중 투자한다는 방안이다. 충청권 광역철도와 청주공항 인프라스트럭처가 대표적이다. 반면 두 후보 모두 천도론과 충청권 개발계획을 과도하게 남발할 경우 국론 분열과 함께 세종시를 비롯한 충청권 투기 열풍, 수도권 도시경쟁력 약화를 초래할 수 있다.
그렇다면 국민이 진정으로 원하는 바람직한 새 부동산 정책은 뭘까. 미친 집값과 미친 전세, 즉 부동산 광풍을 잡고 서민주거복지 향상, 주거 수준 개선이라는 3대 주거정책 목표를 달성하는 것이다. 그렇다면 정책 기조, 수단과 방법이 전혀 다른 창의적 비상계획 마련이 절실한 때이다. 적시적소의 공급대책과 불필요한 과잉규제를 철폐하는 것이 당면 과제라는 얘기다. 필자가 제안하는 차기 정부 정책 패러다임의 대전환은 두 가지다.
부동산 정책도 선후, 경중, 완급이 필요한 전제에서다. 하나는 선 공급-후 규제보완 대책이다. 수급불균형을 해소하기 위해 장단기 공급 계획을 담은 마스터플랜이 우선 중요하다. 투기수요 차단에 도움 되는 규제 조치를 제외하곤 정부가 시장에 과도하게 개입, 간섭하는 행위는 중단하는 게 옳다. 여기서 주의할 게 있다. 좋은 공급과 나쁜 공급이 있듯, 모든 규제가 나쁜 규제만은 아니라는 사실이다. 시장 실패를 예방하고 투기를 막는 좋은 규제 수단도 있다. 꼭 필요한 좋은 규제를 통해 투기 수요는 철저히 차단하되, 실수요자가 원하는 시기와 장소에 원하는 주택을 공급하는 ‘수요자 맞춤형’ 공급 방안은 최고·최선의 비책이 된다.
다른 하나는 선 임대시장안정 후 매매시장 안정 대책이다. 1차 가격인 임대가격(전월세)이 안정돼야 2차 가격인 매매가격이 안정되는 법. 전세는 오직 수요와 공급에 의해 임대료가 결정되는 실수요자의 시장이다. 전월세 안정은 시장 안정의 선행조건이자 참된 명제가 된다. 그러므로 최적화된 정책조합을 통한 전월세 안정은 절대적이고 필요한 조건이 된다. 결국 신규공급(저량)과 유통물량(유량) 확대 없이 근본적인 시장 안정화를 기대할 수는 없다는 결론이다. 우리는 헌신적으로 공동체를 이끄는 정책과 공약을 실천하는 진짜 지도자를 만날 수 있을까.
한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수
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