임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시행된 지 1년이 지났지만 시장은 여전히 혼란에 빠져 있다. 집주인들의 반발과 제도 부작용으로 매물이 줄고, 새 계약 임대료가 치솟으면서 전세난은 가중됐다. 전문가들은 앞으로도 과열된 집값이 전셋값에 상승 압력을 줄 거라고 진단하고 있다. 계약갱신청구와 전월세상한제로 인상이 유예된 임대료가 4년 후 한꺼번에 오르는 등 중장기 전망도 밝지 않다는 지적이 나온다.
한국부동산원 통계에 따르면 새 임대차법 중 전월세상한제와 계약갱신청구권제 시행 1주일 후인 지난해 8월 첫째 주 서울 아파트 주간 전셋값 변동률은 0.17%로 2019년 12월 이후 최대치를 기록했다. 서울 아파트 전셋값은 임대차 2법이 시행되기 한 달 전인 6월부터 슬금슬금 오르기 시작해 8월부터 지난 1월까지 0.10% 내외로 크게 올랐다.
새 임대차법 시행 후 가격에 큰 영향을 끼치는 매물량이 크게 줄었다. 부동산빅데이터 아실에 따르면 지난해 7월 31일 3만8427건에 달했던 순수 전세 매물은 한 달 후인 8월 31일 1만4260건으로 감소했다. 이후 전세 매물 수는 등락을 거듭했지만, 1년 후인 현재(29일 기준)는 2만320건으로 지난해 수준을 회복하지 못하고 있다. 특히 새 임대차법 시행이 예상되던 지난해 6월 30일 기준 매물량은 4만2060건으로 현재의 배에 달했다.
새 임대차법이 전세난에 끼친 부작용이 과대평가됐다는 지적도 있다. 전월세 계약 물량이 크게 줄지 않았고, 월세화도 생각보다 가파르지 않았다는 것이다. 서진형 경인여대 교수는 “(1인 가구 증가 등으로) 가구 수와 수요가 계속 늘고 있는데, 기존 거래량과 비교하는 것은 맞지 않는다”고 말했다.
임차인들의 어려움은 앞으로도 계속될 것으로 보인다. 전셋값에 선행지표인 집값이 지금도 여전히 끝없이 오르고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 7월 넷째 주(26일 기준) 수도권 아파트 매매가격은 0.36% 올라 2주 연속 역대 최대치를 갱신했다. 서울(0.18%)과 경기도(0.45%), 인천(0.39%)이 모두 높은 상승률을 보인 결과다.
새 임대차법 시행으로 인한 전셋값 상승은 많은 전문가가 예견했다. 이 ‘부작용’이 얼마나, 어떤 형식으로 지속하는지가 관건이었다. 새 임대차법을 철회하지 않는 한 문제는 계속될 수 있다는 진단도 나온다. 서 교수는 “내 집을 4년간 마음대로 못한다는 얘기는 결국 공급축소로 이어질 수밖에 없다는 얘기이기 때문에 이 문제를 해결하려면 결국 시장 질서를 원상회복하는 수밖에 없다”고 말했다.
이택현 기자
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