전월세상한제와 계약갱신청구권제 등 지난해 7월 시행된 ‘임대차 2법’은 2021년에도 부동산 시장을 좌우할 중대 변수다. 임대차 2법은 지난해 가을부터 기승을 부린 전세난과 뒤이은 매매가 상승에 어떤 형태로든 영향을 줬다. 정부는 임대차 2법의 효과가 제대로 발휘되지 않은 상태에서 저금리의 영향이 컸다고 해명했지만, 해가 바뀌어도 전세난이 해소될 기미는 보이지 않는다. 오히려 전세 매물은 다시 감소세로 돌입하고 주택매매량도 늘면서 새 임대차법을 둘러싼 논쟁이 한동안 더 이어질 가능성이 크다.
직방이 지난달 ‘직방 애플리케이션’ 내 접속자를 대상으로 모바일 설문조사를 실시한 결과 2021년 주택 매매가격이 상승할 것이라고 응답한 비율은 59%에 달했다. 이들이 예상한 집값 상승의 주된 요인 중 ‘전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환(36.5%)’이 가장 많았다. 임대차 2법과 전세난이 불러온 매수세가 새해에도 이어질 것으로 전망한 것이다. 이어 신규 공급물량 부족(18.6%)과 저금리 기조로 인한 부동자금 유입(13.5%) 등이 뒤를 이었다. 모두 시장 균형이 어긋나 매매가격이 과도하게 오를 거란 분석이다.
전셋값에 대한 전망도 비슷했다. 전체 응답자 중 65.5%가 올해 전셋값이 상승할 것이라고 답했다. 응답자 중 연령대별로는 30대가, 지역별로는 서울·경기권에서 전셋값이 상승한다는 응답이 더 많았다. 서울은 68.2%, 경기는 66.9%가 ‘상승’을 예상했고 지방은 59.8%로 나타났다. 지난해 전세난에 직접적인 타격을 입었던 수도권 젊은 세대가 올해 부동산 시장도 비관적으로 보는 경향이 컸다.
실제 수도권을 덮친 전세난은 아파트뿐만 아니라 모든 주거 수요를 폭발시키고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국 오피스텔 전셋값은 전분기 대비 0.62% 올랐다. 지난해 3분기 상승률과 비교하면 0.35% 포인트 올라 관련 통계를 작성한 2018년 1월 이후 최고치를 기록했다. 수도권 오피스텔 전세도 0.70% 올랐다. 지방 오피스텔 전셋값은 통계 산출 이후 처음으로 상승 전환했다. 업계에서는 수도권 아파트 전세를 구하지 못한 세입자들이 무리해서 매매하거나 상대적으로 값이 싼 주거형태로 이동하는 것으로 보고 있다.
위험수위를 넘은 전세난으로 6·17부동산대책 발표 후 절정이었던 ‘패닉바잉’ 흐름이 올해 재현될 거라는 지적도 제기된다. 실제로 국토교통부 ‘주택 매매거래량’ 자료에 따르면 지난해 전국 주택거래량은 11만6758건으로 지난 10월 9만2769건에 비해 25.9%나 늘었다. 미분양 주택도 총 2만3620가구로 10월 2만6703가구 대비 11.5% 줄었다. 마찬가지로 전세 매물도 계속 줄고 있다. 부산빅데이터업체 ‘아실’(아파트실거래가)에 따르면 서울의 전세 물건은 1만6837가구로 지난해 말(1만7173가구)보다 1.9% 줄었다.
여기에 정부는 오는 6월부터 새 임대차법의 마지막 법안인 전월세 신고제를 마저 시행키로 한 상태다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “6월에 전월세 신고제가 도입돼도 당장 큰 어려움은 없겠지만 다주택자들이 신규 공급을 꺼릴 수는 있다”며 “올해도 임대차 2법으로 전세가 제대로 공급 안 되는 상황이 계속되고 새 계약이 체결되는 연말은 돼야 (전세시장이) 안정될 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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